Авторизация

x
Логин :
Пароль :
Войти через

Способы продажи ипотечной квартиры

23 Август 2014 0 1012 (с) kn.kz
Способы продажи ипотечной квартиры

В силу определенных жизненных ситуаций у вас может появиться необходимость продать квартиру, которую вы приобрели, воспользовавшись ипотечным кредитованием.

Вопрос в том, как не «прогореть» в этом деле и, более того, вернуть деньги, потраченные на выплату процентов?

В недалеком прошлом ипотека казалась вам наилучшим выходом при решении жилищной проблемы. Но это палка о двух концах. Действительно, ипотека - это для многих реальная возможность приобрести в собственность жилую площадь, но при этом над вами как дамоклов меч нависнет необходимость выплаты процентов на протяжении нескольких лет. Одна только мысль о том, что придется находиться под бременем кредита в течение долгого времени, вносит в вашу жизнь существенный дискомфорт как в финансовом, так и в психологическом плане.

Поэтому, пока вы не успели еще взвалить на свои плечи ипотечное бремя, взвесьте все «за» и «против» такой банковской сделки, а также рассмотрите всевозможные риски. Во-первых, не исключена вероятность утраты вашей платежеспособности, в результате чего может образоваться большой долг по кредиту. Или другое - вместо квартиры вам вдруг захочется приобрести дом.

...Поэтому, пока вы не успели еще взвалить на свои плечи ипотечное бремя, взвесьте все «за» и «против» такой банковской сделки...

В любом случае единственный выход - продажа квартиры. Но кто является собственником жилплощади: вы или банк?

 - Собственником квартиры является клиент, который приобрел недвижимость в ипотеку, - говорит Гульнара Бакирова, главный кредитный менеджер АО «Альянс Банк». - Он может, к примеру, прописать на квадратных метрах своих родственников, но продать жилье собственник может только с разрешения банка и через банк, так как все правоустанавливающие документы на квартиру находятся у кредитора. Пока не будут исполнены все обязанности по кредиту, на квартире будет стоять обременение финансовой организации.

...все правоустанавливающие документы на квартиру находятся у кредитора.

 - После подписания ипотечного договора недвижимость становится предметом обеспечения выданного займа, или иными словами - жилье становится гарантией банка на случай неисполнения обязательств заемщика по погашению кредита, - разъясняет юрист Евгений Роженцев. - В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества» собственник после передачи имущества в залог вправе лишь владеть и пользоваться им, а для распоряжения продажи, дарения, передачи в аренду нужно будет предварительно получить согласие банка.

Тем не менее, осуществить сделку купли-продажи квартиры, приобретенной под ипотеку, с точки зрения законодательства все-таки возможно. Рассмотрим несколько способов.

Способ 1. Классический

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы. К примеру, вы оценили свои квадратные метры в 80 тысяч долларов, при этом банку остались должны 30 тысяч долларов. В создавшейся ситуации наиболее приемлемый для всех заинтересованных сторон вариант, при котором покупатель выплачивает продавцу 50 тысяч долларов и вносит оставшиеся 30 тысяч долларов на счет банка-кредитора. Но опять же, на процедуру досрочного погашения ипотеки нужно получить разрешение банка.

...погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы.

 - Как правило, банк заинтересован в получении от заемщика вознаграждения в виде процентов по кредиту, - говорит юрист Евгений Роженцев, - ведь чем дольше будет срок ипотеки, тем больше дохода от процентов получит банк. Поэтому, если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства, вовремя вносит ежемесячные платежи, то банку будет невыгодно получить от заемщика единовременное погашение ипотеки.

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы.

Способ 2. Безналичный

Возможен и другой ход развития событий. Покупатель не всегда сам обладает достаточными средствами для покупки недвижимости, и так же планирует приобрести квартиру по ипотечной программе. Развитие ситуации будет зависеть от условий банка, в котором покупатель намерен оформить ипотеку.

...приобрести квартиру по ипотечной программе.

 - Чаще всего банк идет навстречу клиентам, - говорит кредитный менеджер Гульнара Бакирова. - Нам нет никакой разницы, кто будет погашать кредит. Только не каждый потенциальный покупатель может подойти под предъявляемые банком условия. Мы также будем проверять пенсионные отчисления и уровень дохода нового клиента.

Иногда банк может предложить особые условия клиенту, который перекупает ипотечную квартиру. Если у покупателя есть начальная сумма, а бывший собственник уже погасил часть задолженности по ипотеке, то мы можем, к примеру, выдать кредит новому клиенту без подтверждения дохода, поясняет Гульнара Бакирова.

Если же покупатель решит воспользоваться услугами другого финансового учреждения, то между банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.

Способ 3. Удобный

Можно продать квартиру и другим способом. От вас потребуется всего лишь погасить кредит собственными силами. Благо, сегодня вывод недвижимости из залогового состояния при условии возврата банку суммы ипотеки - достаточно распространенная практика. После выполнения кредитных обязательств можно без всяких ограничений заниматься продажей жилплощади.

...погасить кредит собственными силами.

Данные варианты продажи ипотечной жилплощади представляют особую ценность для продавцов таких квартир. Прежде всего, кредитная история этих клиентов банка останется чистой, и можно в любой момент обратиться за очередной ссудой. При этом разница между заявленной стоимостью квартиры и погашенным кредитом останется на руках у продавца, это позволит восполнить расходы по выплате процентов банку.

Прочие нюансы

Как улучшить жилищные условия

Разновидностью манипуляций с недвижимостью, находящейся под ипотечным кредитованием, является и простое улучшение жилищных условий.

 - Если собственник ипотечной квартиры хочет улучшить свои жилищные условия, то банк перекидывает долг по кредиту на покупателя нынешней квартиры, а потом оформляет новый ипотечный договор с собственником на приобретение другой жилплощади, - разъясняет главный кредитный менеджер АО «Альянс Банк». - Нам все равно, что первая ипотека полностью не оплачена, и квартира выставлена на продажу. Если финансовые возможности клиента позволяют ему приобрести большее количество квадратных метров, то банк всегда пойдет навстречу. Главное, чтобы были учтены условия выплат. Не стоит забывать, что чем выше стоимость квартиры, тем большую сумму необходимо ежемесячно за нее вносить.

Если возникли проблемы с выплатами

Самое ошибочное решение, которое вы можете принять при оформлении ипотеки - это не вносить ни тенге для погашения кредита.

 - Действия банка в этом случае могут быть довольно решительными. Финансовое учреждение, выдавшее вам кредит под залог купленной недвижимости, вправе обратиться в суд и по решению суда забрать квартиру в счет погашения долга, - предупреждает Евгений Роженцев.

Потерять платежеспособность можно по разным причинам, и, прежде чем в дело вступят служители Фемиды, сначала банк индивидуально рассматривает каждую ситуацию.

 - Часто мы даем отсрочку, если у клиента возникли проблемы с работой вследствие временной потери трудоспособности, - объясняет представитель «Альянс Банка» Гульнара Бакирова. - К примеру, один из наших клиентов представил справку из больницы, куда он попал, о том, что он по причине болезни освобожден от работы на 6 месяцев. Мы дали ему отсрочку по выплатам на полгода, а сумму, накопившуюся за это время, раскидали на оставшийся срок равными долями. Также мы предлагаем клиентам программу реструктуризации, списываем пеню, идем на другие различные уступки.

Условия для получения ипотечного кредита

 - Наличие пенсионных отчислений.

 - Доход заемщика и созаемщика должен превышать 15 МРП на каждого члена семьи и быть достаточным для ежемесячной выплаты по выбранной недвижимости. К примеру, у мужа с женой общий доход 200 тысяч. Прожиточный минимум на двоих составляет 55 560 тенге, и на погашение займа остается более 140 тысяч тенге. Ежемесячная выплата зависит от стоимости недвижимости и срока, на который взят кредит.

 - Минимальный первоначальный взнос должен составлять 30% от стоимости жилья.

 

 

 

НОВОСТИ
Подпишитесь на нашу рассылку!
только актуальные статьи
на тему личных финансов

​​

наверх

123