Авторизация

x
Логин :
Пароль :
Войти через

Где в Европе вложить евро

9 Июнь 2010 0 1366 (с) vedomosti.ru

Метания курса евро не оказывают сколь-нибудь существенного влияния на доходность от вложений в зарубежную недвижимость, поскольку это как правило долгосрочные - на 5-10 лет - инвестиции, говорят эксперты. Но можно воспользоваться ситуацией и прикупить себе квадратных метров в еврозоне, пока курс в нашу пользу, а продавцы еще не отошли от кризиса. Ответ на вопрос «где брать?» обусловлен целью покупки.

«Рост спроса уже сейчас оказывает определенное давление на цены на зарубежных рынках, этот тренд сохранится в среднесрочной перспективе», - говорит Елена Юргенева, директор по развитию, департамент элитной недвижимости Knight Frank. «Скидка», которая образуется за счет разницы курсов валют, не является, по ее мнению, решающим фактором, «но многие иностранные инвесторы, в том числе россияне, уже успешно воспользовались аналогичной ситуацией на британском рынке и сделали успешные покупки в центральном Лондоне по выгодной цене в первой половине 2009 г.», - говорит Юргенева. В результате за год цены на элитную недвижимость в британской столице взлетели на 20% и сейчас совсем немного (на 6%) не доходят до своих пиковых значений марта 2008 г., добавляет она.

Где брать?

Страны, которые показали рост цен на недвижимость в прошлом году, совсем не обязательно обеспечат инвесторам доходность в долгосрочной перспективе. «Если опираться на показатели текущего года, то наиболее привлекательными выглядят Латвия (+10%), Австрия (+6,1%), Норвегия (+3,4%), Финляндия (+2,2%), Португалия (+1,6%), но данные за столь короткий срок я бы не стал рассматривать в качестве основных, принимая решение о покупке недвижимости в Европе», - говорит Александр Пыпин, руководитель аналитического центра Gdeetotdom.ru. Латвия стала одной из самых убыточных стран за прошлый год (-51%). Но за I квартал 2010 г. цены на недвижимость в Латвии выросли больше всего в мире. Рост составил 10,7% по отношению к предыдущему кварталу, по данным IntermarkSavills.

Специалисты Gdeetotdom.ru проанализировали данные о динамике цен в европейских странах за прошлый год и за последние пять лет (см. таблицу). Самыми доходными в прошлом году оказались вложения в недвижимость Норвегии, Финляндии и Швеции. Здесь недвижимость возросла в цене за год на 12, 8 и 6% соответственно. Пятерку доходных стран замыкают Великобритания и Бельгия (+3,5%). Но на протяжении пяти лет, отмечают специалисты Gdeetotdom.ru, лидировали по уровню роста рынки России и Украины.

Если хочется рискнуть и заработать, то сейчас стран с бурно растущими рынками недвижимости в Европе фактически нет, говорит Пыпин. Но если требуется высокая надежность вложений, аналитик советует обратить внимание на недвижимость в Германии, Швейцарии, Норвегии, Швеции, Австрии.

Самыми доходными в прошлом году оказались вложения в недвижимость Норвегии, Финляндии и Швеции

«Такие популярные международные рынки, как Монако, Лазурный берег, прибрежные регионы Тосканы, озеро Комо и др., сейчас еще более привлекательны для россиян, британцев и других активных покупателей из стран вне зоны евро», - считает, в свою очередь, Елена Юргенева.

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, подтверждает: в число стран, где рынки недвижимости остаются привлекательными, по-прежнему входят Австрия, Швейцария, а также Франция и Великобритания. «Для получения здесь стабильного дохода по-прежнему лучше продолжать пользоваться схемами lease-back или гарантированной ренты», - советует эксперт. В кризис банки названных стран не прекращали ипотечного кредитования.

Но если требуется высокая надежность вложений, аналитик советует обратить внимание на недвижимость в Германии, Швейцарии, Норвегии, Швеции, Австрии

«Если инвестор стремится получать доход от сдачи своей недвижимости в аренду, стоит присмотреться к Германии. Здесь стабильно высокий спрос на квартиры внаем, собственниками являются лишь 43% населения, - продолжает Индриксонс. - Объект, расположенный в удачном месте, позволяет зарабатывать в среднем 5-7% в год от его стоимости. Для этого бизнеса подходят практически все крупные города страны: Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Кельн и др.».

Кроме того, новые точки роста, по его словам, появились на Кипре. И рынок Турции выглядит неплохо с точки зрения долгосрочных инвестиций в недвижимость. «Сейчас в Турции предлагается брать ипотеку в евро под 7% годовых на 20 лет. Нерезидент может получить до 70% от стоимости объекта, а резидентам дают до 80%. Также на турецком побережье появляются новые проекты, приносящие инвесторам гарантированный доход как от сдачи в аренду, так и при последующей перепродаже», - объясняет Индриксонс.

Если инвестор стремится получать доход от сдачи своей недвижимости в аренду, стоит присмотреться к Германии

Пыпин наиболее рискованными сейчас считает вложения средств в недвижимость Греции, Испании, Португалии, Ирландии, Исландии и ряда стран Восточной Европы (Болгарии, Венгрии, Эстонии, Литвы). Но советует обратить внимание на Сербию.

Однако личные наблюдения одного из участников рынка недвижимости показывают: россияне как покупали, так и покупают себе дома в той же Испании. «Приобретают в основном для себя, для проживания или отдыха, и им плевать на то, что происходит с ценами. Несколько моих знакомых купили только из-за хорошего дисконта. Дом площадью 1200 кв. м с шикарным видом на побережье стоил 1 млн евро в прошлом году, а сейчас его купили за 680 000 евро», - рассказывает он.

Частный случай

«К нам обратилась семейная пара - Олег (40 лет) и Анна (37 лет) с двумя детьми - 10 и 4 лет, - рассказывает Индриксонс. Семья скопила 100 000 евро, которые они хотели бы проинвестировать в низкорисковые активы, чтобы хватило на обучение детей и было на что жить на пенсии. Фондовый рынок для этого не годился по умолчанию. Также они были в курсе, что множество людей уже потеряли деньги на рынках недвижимости Черногории, Болгарии и Дубая. Депозиты не привлекали, так как ставка депозита фиксированная и не растет, а в России в последнее время ставка по валютным депозитам даже упала. В Европе ставки рефинансирования на данный момент снижены и банки платят 1-2% годовых. С точки зрения покупки недвижимости в Москве на 100 000 евро широко не размахнешься, да и доходность сейчас невелика - максимум 3-4% годовых. В компании предложили приобрести недвижимость в Англии с гарантированной доходностью в 11%.

Индриксонс предложил такую схему: купить квартиру в апарт-отеле с гарантированной доходностью от сдачи ее в аренду в 6% годовых, которая стоит 250 000 фунтов (и не продавать ее минимум 10 лет). Недвижимость покупается в кредит, коэффициент заемных средств - 70% от стоимости. Общие расходы, включая юридическое сопровождение и налоги, составили 83 000 фунтов (чуть больше чем 100 000 евро). В дальнейшем все налоги и инвестиционные расходы платит управляющая компания, инвестор получает чистый доход. 250 000 умножаем на 6% - это 15 000 фунтов в год.

предложил такую схему: купить квартиру в апарт-отеле с гарантированной доходностью от сдачи ее в аренду в 6% годовых, которая стоит 250 000 фунтов (и не продавать ее минимум 10 лет).

Поскольку кредит инвестиционный, платится только процентная ставка. Само тело кредита выплачивается через 20 лет после перепродажи объекта. Также можно прибегнуть к рефинансированию и сделать этот кредит бесконечным. После всех выплат по ипотечному кредиту у инвесторов остается 9750 фунтов чистыми на руки. И так как было вложено не 250 000 фунтов, а 83 000, то доходность получается 11,7% годовых (на вложенные средства). Олег и Анна также могут нанять английского бухгалтера, который поможет амортизировать прочие расходы.

«Все, что свыше гарантированных 6%, делится 50 на 50 между инвестором и управляющей компанией. Даже если предположить, что на протяжении последующих 10 лет арендные ставки в Лондоне расти не будут, то они всегда получат 11,7% годовых в валюте. Фунт сейчас находится на своих рекордно низких позициях, и инвесторы выиграют еще на курсовой разнице. Если же предположить рост арендных ставок на 5% в год (а за последние 20 лет он составлял 7-10%), то через пять лет они будут получать 14% годовых на вложенные деньги даже после того, как разделят все пополам с управляющей компанией», - резюмирует эксперт, добавляя, что Олег и Анна остались схемой довольны.

Елена Никитина

НОВОСТИ
Подпишитесь на нашу рассылку!
только актуальные статьи
на тему личных финансов

​​

наверх

123