Авторизация

x
Логин :
Пароль :
Войти через

Чем плох аннуитет?

18 Октябрь 2010 4 2268 (с) liter.kz

Банки увеличивают свои доходы, клиенты все больше вязнут в долгах. Именно так сегодня можно охарактеризовать ситуацию в ипотечной системе Казахстана. Между тем проблема легко решаема на правительственном уровне.

Однако света в конце тоннеля пока не видно. Судя по всему, кризис ипотеки затягивается, отчего проигрывают и государство, и население. Почему же никто из банкиров или экономистов не объясняет причину кризиса ипотеки?

Как экономист, вот уже 14 лет я изучаю проблемы кредитования, близко знаком с рынком ипотечных услуг Канады и Европы. Более того, в 2004 году сам оказался в роли ипотечного заемщика. Так что все плюсы и минусы ипотеки, можно сказать, пропустил через себя. Поэтому считаю уместным поделиться как личным, так и профессиональным видением ситуации.

Судя по всему, кризис ипотеки затягивается, отчего проигрывают и государство, и население. Почему же никто из банкиров или экономистов не объясняет причину кризиса ипотеки?

Реформы, начатые в начале 90-х годов прошлого века, приносят в общество и экономическую жизнь страны все новые инструменты и мировоззрения. Понятие «ипотечное кредитование» в их ряду. Оно расширяет платежеспособный спрос населения на жилье, позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищное строительство и производство стройматериалов, способствует подъему реального сектора экономики. Основной акцент при этом делается на развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта, который не всегда может быть позитивным, а иногда даже порочным.

После нескольких лет анализа и наблюдения за ипотечным кризисом считаю, что основная причина ипотечного кризиса кроется в применяемом методе погашения основного долга и процентов заемщиками кредита. Напомню, что вплоть до 2003 года погашение основного долга и процентов по кредитам производилось так называемым дифференцированным методом.

основная причина ипотечного кризиса кроется в применяемом методе погашения основного долга и процентов заемщиками кредита

Позже на примере ныне разорившихся американских федеральных ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac в Казахстане ввели аннуитетный метод погашения основного долга и процентов. В этом-то как раз и кроется закавыка. Дело в том, что по аннуитетному методу за 20 лет основного периода деньги на погашение кредита идут сначала на погашение процентов, а уж затем на уменьшение основного долга. То есть банк как бы получает прибыль заранее. Помимо этого в договорах клиентов расчеты по платежам привязаны к курсу доллара, тогда как единственным платежным средством в Казахстане является тенге. Это позволяет банкам второго уровня (БВУ) получать дополнительный доход. Объясняют это по-разному: будто бы средства заемные, риски и так далее. Никто при этом не говорит, что все это уже учтено в высоких и малообъяснимых банковских процентах.

на примере ныне разорившихся американских федеральных ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac в Казахстане ввели аннуитетный метод погашения основного долга и процентов. В этом-то как раз и кроется закавыка 

Таким образом, за пять-шесть лет БВУ получают баснословные доходы, которые тратят на бонусы, колоссальные зарплаты и прочие необъективные выплаты своим акционерам и сотрудникам. С другой стороны, низкий возврат основного долга провоцирует отсутствие оборотных средств, что рано или поздно становится причиной ипотечного кризиса. В итоге БВУ - в кризисе, нет оборотных средств на возврат заемных денег (облигации, займы, ценные бумаги и т.д.).

Когда такое случается, всю свою неудачу банки перекладывают на плечи правительства РК через так называемую проблему заемщиков. Последнее вынуждено направлять резервные национальные богатства (фонды) на спасение финансового рынка. В качестве благодарности БВУ проводят реструктуризацию ипотеки заемщиков, ухудшая платежные условия заемщиков, которые подписывают увеличение с учетом индексирования основного долга и процентов и остаются в роли вечного должника перед банком.

низкий возврат основного долга провоцирует отсутствие оборотных средств, что рано или поздно становится причиной ипотечного кризиса

Почему так убедительно излагаю, потому что мною проанализированы десятки договоров разных банков и я сам являюсь «узником» БТА банка.

Механизм рефинансирования банков второго уровня не внушается доверия.

Сошлюсь на конкретный пример. В сентябре 2004 года я взял ипотечный кредит 11,5 млн тенге на 20 лет в столичном отделении «БТА ипотека». Курс тенге к доллару США составлял в то время 135,51 тенге, фиксированная ставка - 14,2 процента.

Минуло шесть лет, мною погашено почти 11,2 млн тенге основного долга с процентами. Вроде можно спать спокойно: ежемесячно производится платеж, обязательства перед банком выполняются. Да куда там: на 12 сентября 2004 года, когда я брал кредит, задолженность составляла 11,5 млн тенге, а 12 августа текущего года мой долг составил 11,49 млн тенге. То есть за шесть лет мною было погашено основного долга всего на 9,5 тысячи тенге. Этот метод у них называется аннуитетным. Вначале идет погашение процента, а в конце - основного долга. В результате клиент всегда в должниках, банки теряют оборотные средства, ипотека буксует. И в данном положении сегодня находятся тысячи заемщиков.

Применительно к собственному кредиту я рассчитал системы погашения посредством аннуитетного и старого, дифференцированного метода.

Результат хотя и был предсказуем, но все равно удивил. Оказалось, что помимо того, что мой долг при дифференцированном методе постоянно уменьшался бы на внушительную сумму, к тому же я здорово сэкономил бы на процентах. При дифференцированном методе доля переплаты к сумме кредита составила бы 142,59 процента, при аннуитетном - более 200 процентов. То есть каждый казахстанский заемщик несет дополнительные убытки от 45 процентов и выше. Кроме того, при аннуитете теряет всякий смысл досрочное погашение кредита, поскольку еще в самом начале большая часть процентного вознаграждения банком уже получена.

помимо того, что мой долг при дифференцированном методе постоянно уменьшался бы на внушительную сумму, к тому же я здорово сэкономил бы на процентах

Еще одна серьезная проблема - индексация доллара США при выдаче кредита.

Помнится, это вызвало возмущение главы государства Нурсултана Назарбаева в начале этого года на совещании финансистов. Но факт остается фактом. На примере БТА смело могу утверждать, что за последние пять-семь лет все ипотечные кредиты выдавались банком на условиях погашения по аннуитетному методу с привязкой к индексации доллара. Вместо 12-15 процентов годовых фактически заемщики платят 30 процентов и выше.

Как специалист, много времени изучающий ипотечное кредитование, могу с уверенностью сказать: будет второй и третий ипотечный кризис, если на государственном уровне не внести изменения в законодательные акты страны. Если этого не сделать, то и впредь деньги налогоплательщиков и средства Нацфонда придется направлять на поддержку частных БВУ, а не на социальные программы.

каждый казахстанский заемщик несет дополнительные убытки от 45 процентов и выше. Кроме того, при аннуитете теряет всякий смысл досрочное погашение кредита, поскольку еще в самом начале большая часть процентного вознаграждения банком уже получена

Чтобы этого не произошло, необходимо внести ряд изменений в нормативную базу по ипотечному кредитованию. Во-первых, в Гражданском кодексе запретить осуществление договорных платежей с привязкой к валюте других стран, особенно в банковской сфере, как это было сделано в России. Во-вторых, законодательно запретить применение аннуитетного метода погашения кредитов. В-третьих, перевести договоры ипотеки с заемщиками на дифференцированный метод погашения с перерасчетом ранее переплаченных сумм, сложившихся от аннуитета и привязки к доллару. Тогда отечественную банковскую систему можно будет назвать по-настоящему здоровой.

P.S. В прессе эту тему я поднимаю уже не впервые за последние месяцы. Каждая из публикаций нашла живой отклик со стороны многих огорченных заемщиков со всего Казахстана. Банкиры и чиновники (в первую очередь Нацбанк и АФН) молчат. Депутаты тоже не реагируют, хотя наверняка при встречах с избирателями вопросы, касающиеся ипотеки, им задавали не раз.

Нурлан ДЮСЕНБАЕВ

НОВОСТИ
Подпишитесь на нашу рассылку!
только актуальные статьи
на тему личных финансов

​​

наверх

123