Авторизация

x
Логин :
Пароль :
Войти через

Арендное жилье - вопросы и ответы

28 Январь 2010 3 2058 (с) bnews.kz

Похоже, рынок коммунального арендного жилья начинает приобретать конкретные очертания. Это означает, что тысячи казахстанцев получают реальный шанс решить свой "квартирный вопрос", не влезая в ипотечную кабалу.

Альтернатива ипотеке

Проект по развитию так называемых, доходных домов, инициатором которого выступило государство, начнет активно воплощаться в реальность с начала нынешнего года. К слову, этого момента с нетерпением дожидаются многие десятки тысяч казахстанцев, для которых пресловутый "квартирный вопрос" стоит по-прежнему остро. Ведь несмотря на то, что квадратные метры, благодаря кризису ощутимо подешевели, для большинства рядовых граждан они все также недосягаемы. И если пару лет назад можно было попытаться решить жилищную проблему с помощью ипотеки, то сейчас, ввиду ее недоступности, единственным выходом является жилье внаем. Немудрено, что в такой ситуации, когда обзавестись "собственным гнездышком" в обозримом будущем не представляется возможным, население проявляет почти ажиотажный интерес к программе арендного жилья.
Сдача первых "доходных домов", по информации председателя правления фонда недвижимости "Самрук-Казына" Госмана Амрина, начнется с первого квартала 2010 года.

Один из таких объектов уже сдан - это ЖК "Ак Жаик" в Астане. Распределение жилья по этому жилому комплексу "стартует" в январе. Остальные квартиры в доходных домах будут реализовываться по мере их сдачи в эксплуатацию.

Новый инструмент на казахстанском рынке недвижимости

Сегодня "доходные дома" рассматриваются в качестве нового инструмента на отечественном рынке недвижимости, который, по мнению экспертов, позволит решить не только социальные проблемы, но и станет дополнительным источником доходов для госказны. Ведь средства, вложенные в "недострой" в рамках антикризисной программы государство, как известно, намерено вернуть, а от сдачи арендного жилья еще и получить "барыши".

Стоит напомнить, что на выкуп жилья у "проблемных" застройщиков были выделены немалые средства. В частности, по итогам 2009 года, Фонд недвижимости рассмотрел свыше 80 инвестиционных проектов. По более двум десяткам из них были приняты обязательства на сумму 93 миллиарда тенге, столько же находятся на стадии рассмотрения, и более тридцати из них "не получили добро".

Таким образом, фонд профинансировал проекты на сумму 33,7 миллиарда тенге плюс еще три миллиарда, выделенные к концу минувшего года. Кредитную линию от акционера фонда на 240 миллиардов тенге планируется освоить в первом полугодии 2010 года.

Ожидается, что в результате реализации антикризисной программы свои квартиры получат более 11 тысяч дольщиков, в экономический оборот будет введено почти 1,8 миллионов квадратных метров недвижимости, построено более 32 тысяч квартир. При этом 17 тысяч из них "уйдут" именно на рынок аренды. Определенная часть таких квартир будет сдаваться внаем по "классической" схеме - по большому счету это касается жилья социал-класса, другую часть - предоставят в пользование арендаторам с правом последующего выкупа.

Неплатежеспособным вход воспрещен?

В принципе, претендовать на арендное жилье, сможет любой гражданин РК. Однако, предпочтение в первую очередь будет отдано тем, кто будет в состоянии его оплатить.

"Первый принцип, которым мы будем руководствоваться при реализации квартир, это возврат средств нацфонда, соответственно категория лиц, которые будут состоять в приоритете, это те, кто имеет хорошую платежеспособность", - пояснил управляющий директор фонда недвижимости Ернар Нургалиев.

Кроме того, при отборе сыграет роль наличие собственного жилья и социальный статус претендента и, несмотря на установленный строгий "платежный лимит", все же в первую очередь жильем обещают обеспечить тех, кто в этом жилье действительно нуждается, и тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия.

Участвовать в программе можно только единожды.

В случае варианта аренды с выкупом, максимальный срок сдачи квартиры составляет 13 лет, после чего квартира должна быть полностью выкуплена, и перейти в собственность того, кто ее все это время арендовал.

При этом выкупить жилье досрочно "квартиранту" не удастся. В течение 5 лет на выкуп или продажу действует мораторий. Подобный опыт существует в ряде стран. В частности, в Германии и Швейцарии - в течение 5 и в Канаде - в течение 10 лет запрещены любые операции после приобретения квартиры. Данная схема эффективно работает и ипотечного коллапса, такого, как в других странах, там не наблюдалось.

Кроме того, власти пообещали позаботиться о недопущении субаренды, и будут зорко следить за тем, кто проживает в арендуемой квартире. Если это условие будет нарушено, жильцов попросту выселят.

На всякий "пожарный"

Своеобразной "страховкой", призванной возместить убытки государству, нанесенные недобросовестным квартиросъемщиком, станет гарантированный платеж на сумму в размере 6 месячных арендных платежей.

Такой страховой депозит, считают в фонде недвижимости, покроет возможные потери фонда, в случае если арендатор просрочил свои платежи, не оплатил коммунальные услуги или нанес ущерб объекту, который ему фактически не принадлежит. Эти деньги человек должен будет внести, въезжая в квартиру, и которые будут ему возвращены по окончанию срока аренды.
Социальное жилье будет сдаваться внаем без последующей продажи.

Главными претендентами на него станут люди, относящиеся к приоритетным группам населения - это молодые и многодетные семьи, госслужащие, работники бюджетной сферы и очередники.
Для приобретения жилья эконом-класса в фаворе окажутся те, кто планирует купить квартиру и улучшить жилищные условия.

Но и для этих категорий граждан есть свои "фильтры". Больше шансов у тех, кто не имеет своего жилья в регионе проживания, кроме того, не последнюю роль может сыграть время подачи заявки.
Недвижимость же бизнес-класса смогут приобрести все без исключения казахстанцы сразу либо в аренду, если, конечно, позволит "кошелек".

Еще одной "фишкой", представленной фондом недвижимости программы стало бронирование бизнес-класса. На сегодняшний день несколько объектов высокого уровня комфортности на стадии строительства. Клиент имеет возможность выбрать любую из квартир на этих объектах, оплатив 30% от стоимости жилья. Оставшиеся 70% он должен внести по окончанию строительства. Представители фонда недвижимости уверены, что этот продукт будет пользоваться спросом, поскольку такого жилья в Казахстане не очень много.

"Мы хотим сконвертировать средства от продажи такого жилья и "запустить" на строительство эконом-класса. Бизнес-класс стоит в среднем 170 тысяч тенге за квадратный метр, за которые можно получить два квадрата эконома или три квадрата социала", - пояснил экономический смысл действий фонда недвижимости в этом направлении Госман Амрин.

Что касается пакета документов, то он стандартен - удостоверение личности, РНН, свидетельство о заключении брака и рождении детей, нотариально заверенные копии об отсутствии недвижимости в регионе, адресная справка и так далее.

Кроме того, претенденту будет необходимо заполнить анкету. После чего все документы сдаются в банк, который будет оценивать платежеспособность заявителя. На основания этой оценки жилищная комиссия фонда недвижимости раз в месяц будет рассматривать заявки потенциальных арендаторов, определяя их рейтинги.

В целом, пакет документов, которые необходимо будет собрать для подачи заявления на арендное жилье, будет стоить порядка 10 тысяч тенге.

Арендный калькулятор

Методика расчета арендного платежа, по словам управляющего директора фонда недвижимости "Самрук-Казына" Нурдаулета Турлыбекова, вполне прозаична. Это бессрочный аннуитет. Цену выкупа умножаем на процентную ставку, которая для социал- и эконом-класса установлена на уровне 10%, для бизнеса на уровне - 15%, для коммерческих объектов - на уровне 20%.

Так, если "социал" стоит 62 400 тысячи тенге, то умножив его на 10%, которые пойдут в доход государства, и разделив его на 12 месяцев, находим ежемесячный арендный платеж. Он составит порядка 520 тенге за квадратный метр плюс комуслуги. Таким образом, однокомнатная квартира обойдется примерно в тридцать с лишним тысяч тенге (без комуслуг) в месяц минимально, и максимально - четырехкомнатная квартира - порядка 120 тысяч тенге. При этом бизнес-класс будет стоит арендодателю по минимуму 90 тысяч тенге, по максимуму - двести пятьдесят с лишним тысяч.

Ежемесячный арендный платеж с выкупом рассчитывается аналогично. Только в данном случае цена выкупа составит от 992 тенге за квадратный метр. В схеме найма жилья с правом выкупа ежемесячная оплата будет предусматривать капитальные затраты арендатора на выплату стоимости помещений в течение срока аренды и ставку погашения затрат ФН.

По словам Нурдаулета Турлыбекова, преимущество аренды с выкупом перед ипотекой - это отсутствие первоначального взноса.

Отличие также в том, что квартиросъемщик вносит предоплату в начале месяца. В целом, арендный платеж выходит ниже, чем ипотечный.

"Мы сравнивали с ипотекой, это ниже, чем рынок на 25% для эконома, и для бизнеса - на 4%. Я не думаю, что сейчас на рынке кто-нибудь может найти эту цену", - заметил он.

Кроме того, в случае досрочного выкупа жилья по истечению моратория, фонд недвижимости предполагает получить премию. Для эконом-класса она составит порядка 15% от остаточной стоимости жилья, для бизнес-класса - 33%.

Перспективы "доходного" домостроения

Для государства развитие сектора арендного жилья - один из возможных вариантов решения жилищной проблемы. Да и сам арендный бизнес может быть интересен многим: не нужно быть семи пядей во лбу - построил здание - получай доход.
Международный опыт показывает, что строительство и обслуживание доходных домов приносит прибыль в среднем от 10 до 13% годовых.

"Квартирный вопрос" в свое время остро стоял в большинстве государств. Как показывает мировая практика, полностью обеспечить жильем своих граждан на правах собственности не смогла ни одна страна. При этом многие из них решать жилищную проблему начали именно с развития арендного сектора, обеспечивая людей, с низким уровнем доходов, так называемым "социальным" жильем.

На сегодняшний день наиболее высокая доля арендного сектора в Германии - почти 60%, в Швеции - 57%, в Нидерландах - 55%, в Дании - 44%, в Японии и США - порядка 34%.

Примечательно, что в столице Финляндии - Хельсинки - практически половина всего жилья сдается в аренду (по стране этот показатель находится на уровне 30%), а средняя ежемесячная стоимость двухкомнатной квартиры площадью около 60 квадратных метров в центре города составляет от 500 до 800 евро.

У наших ближайших соседей - в России - этот показатель, как и у нас, весьма невысок, он не превышает 20% от общего объема жилья. Если за рубежом жить в аренду - обычная практика, то отечественный менталитет несколько иной. Девиз советских времен - каждой семье по отдельной квартире - укоренился в головах наших сограждан. Возможно, с развитием арендного сектора, при условии, что снимать жилье в наем станет не столь накладно для рядовых казахстанцев, этот стереотип и удастся переломить.

Между тем, зарубежный опыт свидетельствует, что самый эффективный рынок жилья складывается тогда, когда он состоит из трех компонентов: из жилья, находящегося в частной собственности, из арендного жилья, находящегося в коммерческом или социальном найме, и, наконец, из государственного, то есть муниципального жилья.

По мнению экспертов, самой эффективной структура рынка жилья будет, если арендный сектор составит в ней не менее 30%, а государственное или муниципальное жилье - порядка 8-10%.

В "идеале", если равняться на европейские страны, то примерно половина жилья в общем балансе должна быть арендной.

В Казахстане для арендного сектора жилья открываются свои "горизонты" - в первую очередь, его развитие призвано помочь слабозащищенным в социальном плане гражданам, бюджетникам и молодым казахстанцам обзавестись собственной крышей над головой.

Вера Карпова

НОВОСТИ
Подпишитесь на нашу рассылку!
только актуальные статьи
на тему личных финансов

​​

наверх

123