Льготная ипотека занимает 73% портфеля - Halyk Finance

Аналитический центр Halyk Finance выпустил обзор отчёта Нацбанка о финансовой стабильности за 2025 год. Главный вывод: льготные ипотечные программы обеспечили 71% новых выдач, а их доля в портфеле достигла 73%. При этом ставки по ипотеке почти не реагируют на изменения базовой ставки, а часть эффекта льгот капитализируется в стоимости жилья.

По данным отчёта, за 2025 год банки выдали ипотечные займы на 2,36 трлн теңге, что на 16,7% больше результата 2024 года. Внутри этого роста динамика разошлась: льготная выдача выросла на 26,2% до 1,67 трлн теңге, рыночная снизилась на 1,4% до 0,69 трлн теңге. На начало 2026 года доля льготной ипотеки составляла 73% от всего портфеля .

К концу 2025 года средневзвешенная ставка по ипотечным займам составляла 10,5%, что на 7,5 п.п. ниже базовой ставки. Halyk Finance объясняет этот разрыв высокой долей льготных программ, параметры которых слабо связаны с денежно-кредитными условиями. В первом полугодии 2026 года средневзвешенная ставка по новым займам составила около 10% при базовой ставке 18%. Доля рыночных ипотечных продуктов в новых выдачах сократилась с 26,2% до 14,3% по данным АФК.

Риск капитализации льгот 

Halyk Finance отмечает: льготные ставки расширяют круг покупателей и увеличивают доступный бюджет, тогда как предложение на рынке жилья не успевает расти сопоставимыми темпами. В результате часть экономического эффекта программ может отражаться в стоимости недвижимости. Аналогичный механизм описан в исследованиях ОЭСР, МВФ, Всемирного банка и ФРС США.

Нацбанк фиксировал эту особенность ещё в отчётах о финстабильности за 2021 и 2024 годы, указывая, что госпрограммы стимулируют спрос, но искажают рыночное ценообразование и вытесняют рыночную ипотеку. Данные АФК за первое полугодие 2026 года показывают, что структурные особенности рынка сохраняются.

Рынок ипотеки в Казахстане работает в двух режимах. Льготный сегмент живёт по параметрам госпрограмм и почти не зависит от базовой ставки. Рыночный сегмент сжимается. Пока такая структура сохраняется, средняя ставка по ипотеке будет оставаться низкой относительно ключевой, спрос будет поддерживаться административно, а цены на жильё будут частично впитывать эффект льгот. Вопрос в том, где заканчивается поддержка доступности жилья и начинается субсидирование роста цен.

Ипотечный кредит можно выбрать и взять здесь.

Фото из открытых источников