Что происходит на рынке аренды жилья

Тенденцией последних лет стало массовое появление «непрофессиональных» инвесторов, которые вкладывали деньги в недвижимость в качестве так называемого защитного актива. Часто они хотели улучшить жилищные условия для своей семьи: приобретали квартиры для детей или родителей, но пока готовы сдавать их в аренду. Здесь расскажем о том, как правильно сдавать недвижимость в аренду. 

Рынок в Казахстане сильно сместился в сторону аренды, все больше людей, как в Европе или США, склоняются к тому, чтобы не покупать, а арендовать.

Богатые тоже снимают жильё

Казахстан меняется. Многие теряют часть дохода, а кто-то, наоборот, находит новые возможности. И эти люди тоже склоняются к тому, чтобы не покупать недвижимость, потому что они не совсем уверены в том, что с ними будет дальше. 

Спросом в Алматы пользуются «золотой квадрат», район за пр. Достык, новые ЖК в предгорье. Людям нужно, чтобы не только квартира выглядела шикарно, но и жилищный комплекс был наполнен инфраструктурой необходимой для них.

«Сегмент жилья первой-второй категории или категории элит и бизнес-класса в Казахстане популярен. Есть потенциальные клиенты, готовые платить за такую недвижимость: большие квартиры, таунхаусы, отдельно стоящие дома, чтобы получить комфортные условия. Это есть и всегда было на рынке арендных отношений. Стоимость такого жилья определяется уже не только «квадратами». Например, аренда трёхкомнатной квартиры в 150 кв. м в Алматы или Астане будет стоить до 1,5 млн тенге», - говорит президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

Такая квартира должна, конечно, соответствовать, по его словам, требованиям элит класса: новые технологии, доступ без ключа, то есть, полная цифровизация в доме, чуть ли не голосом происходит управление всеми услугами в доме.

Больших квартир, 200-300 кв. м, стали, по мнению других экспертов, снимать меньше, а площадью менее 200 кв. м - больше. Сейчас на рынке не так много достойных предложений для состоятельных клиентов. Найти классную качественную квартиру с новым ремонтом в премиальном сегменте Алматы не просто.

Главными районами, к которым тяготеют состоятельные арендаторы, являются «Компот», Кок Тюбе, Ремизовка, Горный Гигант, районы санатория «Казахстан» и Дворца Республики. Среди важных аспектов, кроме уже перечисленных г-ном Мусреповым, на которые обращают внимание: статус дома, его инженерное обеспечение, наличие инфраструктуры, предлагающей больше вариантов полезного досуга, спортивных возможностей. Для таких арендаторов важны безопасность, наличие школ рядом, причем, школ, которые предлагают более качественное образование и развитие так называемых «гибких» навыков за счет не только уровня преподавательского состава, но и архитектурных решений. Если все это находится на территории жилого комплекса, пентхаусов, это - идеальный вариант. Наконец, важна сама квартира: качество отделки и мебели, этажность, виды из окон. 

В 2023 году цены аренды скорректировались и стабилизировались

За 2023 год объемы услуг в сфере операций с недвижимостью составили, по данным БНС АСПиР, 257 млрд тенге. Совокупный же показатель объема услуг сферы недвижимости –1,8 трлн тенге. И это - по наблюдаемому сектору экономики. 

Цены на жилье, по данным бюро нацстатистики, растут. За 2023 год они выросли на новое жилье – на 3,4%, до 494,9 тыс. тенге/кв. м, на вторичное жилье – снизились на 3,7% до 494,4 тыс. тенге/кв. м, арендная плата за благоустроенное жилье – выросла на 1,6% до 4 871 тенге/кв. м, по данным официальной статистики. Как видим, рост цен: и положительный, и отрицательный, а в целом, мало ощущаемый.

«Рынок аренды жилой недвижимости в 2023 году был ознаменован стабильными индексами. Та стоимость аренды, которую нам показывал 2022 год, ажиотаж, связанный с релокацией россиян и другой зарубежной миграцией, и взлетевшие цены аренды, в 2023 году стабилизировались и скорректировались до доажиотажных цен», - оценивает Ермек Мусрепов. 

Цены вернулись, по его оценке, назад и весь год не переходили барьер ни в сторону повышения, ни в сторону понижения, потому что та стагнация, которая была на рынке купли-продажи в 2021 году был показательной: сделки по купле-продаже приостановились, а аренда, как один из трендов рынка недвижимости Казахстана, протекала, без глубинных всплесков в сторону повышения, ажиотажа. Показатели начала прошлого года до сегодняшнего момента остались на том же уровне. Эта тенденция характерна для недвижимости разных уровней и категорий, добавляет глава федерации недвижимости. 

Ценовая стабильность распространилась и на казахстанские мегаполисы: Алматы, Астану и Шымкент. Здесь также не было никаких спекулятивных всплесков. 

«Единственное, сказалась обычная сезонность начала учебного года в вузах, но в течение месяца всплеск цен прошёл. Своё влияние оказали, с одной стороны - нехватка студенческих общежитий и то, что часть студентов в кварталах нахождения ВУЗов снимали квартиры, с другой программа по субсидированию государством 50% студенческой аренды, которая снизила эту активность», - добавил Мусрепов.

В январе и феврале уже 2024 года тенденции не изменились: цены остались на прежнем уровне.

Рынок аренды в Казахстане, считает он, - на самом деле, активный. И первичное, и вторичное жильё - в постоянном обороте. Но ценовые показатели за год практически не изменились. Активность по арендным сделкам выросла: миграционный процесс не останавливается, количество арендаторов постоянно немного растёт, особенно за счёт миграции в города Алматы, Астана, Шымкент. 

Из новостроек в аренду уходит 30%

Рынок долгосрочной аренды не переживает бум, но спрос есть и он – активный, признают и другие эксперты: высокий сезон в 2023 году стартовал раньше обычного, еще в июле. Арендная плата за благоустроенное жилье в июле, по сравнению с годом ранее повысилась почти на 30%. Самый заметный рост средней стоимости аренды, по данным официальной статистики, в Алматы – 43%, в Петропавловске показатель вырос на 40%, в Кокшетау – на 37%, в Конаеве - на 36%.

Несмотря на сезонное затишье, спрос на аренду подогревает рост населения в городах из-за урбанизации и роста рождаемости при ограничениях объемов строительства в Алматы и Астане, добавляют они.

«Арендный фонд квартир, предлагаемых на сегодня, увеличивается. Часть строящихся квартир уходит в аренду. Кроме того, люди, которые имеют загородные домики, дачи, часто переезжают туда, особенно люди в возрасте, сдавая свои городские квартиры. Эта норма распространяется всё больше. Можно отметить и миграцию из ближнего зарубежья. А из строящихся квартир уходит в аренду 30%, - оценивает глава федерации недвижимости.

Ситуация, когда купить дом или квартиру – дорого, а продавать – невыгодно, привела на рынке аренды к новой волне спроса со стороны потенциальных покупателей, решивших пока отложить сделки. Снимать жилье для многих сейчас выгоднее, чем выплачивать кредит за покупку собственного. Из-за роста ставок и снижения одобряемости кредитов многие из казахстанцев продолжают вынужденно снимать жилье. Аналитики не видят предпосылок для снижения, но и не ждут выраженного роста цен, напоминая, что сезонное увеличение стоимости жилья начнется, возможно, только во второй половине июля - августе. Арендные ставки чуть растут. Снижать цены готовы лишь собственники, изначально выставившие объекты по завышенной ставке и несколько месяцев прождавшие арендаторов.

Сейчас рынок аренды в сложной ситуации: с одной стороны, из-за стагнации ставок в прошлом году часть тех, кто сдавал свои квартиры в аренду, продали их, с другой — из-за снижения доступности ипотеки часть казахстанцев отложили покупку и предпочли арендовать жилье, говорят аналитики. Причем, в первую очередь с рынка выбыли все наиболее ликвидные варианты.

«Самые популярные квартиры для аренды в Казахстане однокомнатные. Аренда стандартной однокомнатной квартиры в 30 кв. м стоит 150 тыс. тенге в месяц. Это - не в центре города, а чуть дальше, второй-третий круг от центра. В центре же аренда квартиры в 30 кв. м будет стоить 200-240 тыс. тенге. Перепад цены зависит от района, от локации», - оценивает Ермек Мусрепов. 

Лидерами в продажах по количеству комнат стали, и по данным официальной статистики, однокомнатные квартиры, в январе по ним было оформлено 9 903 сделок.

Бюджетные квартиры, до 150 тыс. тенге, по оценкам экспертов, быстрее всего в Алматы сдавались в районах, приближенных к центру: цифровых микрорайонах, Алматы I, вокруг пр. Рыскулова. Более комфортные квартиры и дома до 1 млн тенге в новых жилых комплексах Ремизовки, Баганашила, вокруг пр. Достык предпочитают иностранные специалисты крупных компаний, сотрудники представительств.

«Сегодня важнейшая составляющая цены аренды, это - логистика, транспорт. Если ты находишься в центре, в пешей доступности у тебя - все социально-культурные удобства и ценности, то за это придётся платить дороже. Чуть дальше - чуть дешевле. Место всегда определяет стоимость. Это касается и аренды, и купли-продажи. Местоположение объекта - всегда на первом месте при определении цены недвижимости», - считает Ермек Мусрепов.

Близость жилья к метро в Алматы уже является неоспоримым преимуществом. Поэтому, те, кто покупает квартиру, чтобы сразу же сдавать ее в аренду, учитывают, что пока в районе не построено метро, район - достаточно недорогой и привлекательный с точки зрения инвестирования. Когда же появится метро, а новые станции метро – строятся, ставки аренды пойдут вверх. 

Из статистики следует, что до конца 1990 года в Казахстане было достроено 1,4 млн домов – 56% от общего жилого фонда. Пропорции по регионам сильно отличаются: например, в Карагандинской области до 1991 года построено 86% домов, а в Мангистауской – всего 8%. И, конечно, аренда в старых домах дешевле. 

Арендный спрос и растущие цены - следствие не только естественной внутренней миграции, но и снижения общей доступности покупки жилья. Причина - как в опережающем росте цен, в целом, в последние несколько лет, так и в сокращении в моменте доступности кредитования.

Многие семьи рассматривает аренду жилья как долгосрочное решение жилищного вопроса. 

Сейчас главная интрига для рынка долгосрочной аренды — стоит ли ждать снижения средних ставок. Традиционно к концу осени собственники квартир становятся более сговорчивыми, соглашаясь снижать цены для привлечения новых жильцов на 5–10%, но зимой цены вновь подрастают.

Стоимость найма благоустроенного жилья в Казахстане за год выросла на 4,3%. В январе 2024 года годовые цены (к январю 2023 года) на рынке нового жилья повысились, по данным БНС АСПиР РК на 2,9%, а на квартиры вторичного рынка – снизились на 4,4%. Отметим, что цены на рынке аренды жилья выросли больше всего в Жезказгане - на 26,7%, Караганде – на 23% и Атырау - на 21%. За месяц арендная плата за благоустроенное жилье осталась без изменений. 

Сокращения спроса на съемное жилье и цены аренды не ожидается 

Казахстанские и международные аналитики сходятся во мнении: несмотря на снижение платежеспособности населения на фоне инфляции, сокращения спроса на съемное жилье, как и стоимости аренды, в долгосрочной перспективе ожидать не приходится.

Спрос на аренду подогревает рост населения в городах из-за урбанизации и роста рождаемости на фоне уменьшения объемов строительства, ограничения на которое введены в Алматы и Астане, а также снижения доступности приобретения жилья, ведь доходы населения не успевают за ростом цен на недвижимость, ставки по кредитам растут.

Стоимость жилья в отношении к средней зарплате по всему миру находится на исторически высоком уровне – жилье стало намного недоступнее, чем раньше, отмечают эксперты.

Замедление темпов строительства нового жилья и сокращение количества разрешений на строительство усугубят нехватку жилья во многих странах мира, при этом рост населения будет по-прежнему опережать рост предложения нового жилья. Несмотря на циклические макроэкономические эффекты, оказывающие давление на цены на жилье в краткосрочной перспективе, усугубляющийся дефицит жилья будет продолжать стимулировать рост реальных цен в долгосрочной перспективе. Это приведет к рекордно высокому спросу на аренду и долгосрочному росту арендной платы, – ожидают они. 

В январе число зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в многоквартирных домах составило более 25,6 тыс. и, по сравнению с декабрем, сократилось на 16%. Лидерами по количеству сделок, как и ранее, остаются по данным БНС АСПиР, Алматы – 26% и Астана – 17,7%, Карагандинская область – 7,2%, меньше всего сделок проведено в области Ұлытау – 0,8%.

Фото из открытых источников