Почему дорожает жилье в РК

По данным Бюро национальной статистики (БНС) Агентства по стратегическому планированию и реформам Республики Казахстан, рост цен на новую жилую недвижимость в июне 2026 года составил 14% в годовом выражении, на квартиры на вторичном рынке — 10,4%, пишет Finprom.kz.

Анализ данных в разрезе крупных городов показывает заметную региональную дифференциацию. В Астане удорожание достигло 19,4%, в Актобе — 18,4%, в Алматы — 14,4%. В то же время в ряде городов динамика оказалась значительно более умеренной: в Жезказгане рост цен составил 1%, в Талдыкоргане — 2,9%. Это может свидетельствовать о насыщении рынка, ограниченном спросе или небольших объемах ввода в эксплуатацию нового жилья в зависимости от региона.

Из чего складывается цена квадратного метра

Стоимость квартиры в новом доме складывается из базовых и дополнительных факторов. Первую категорию формирует непосредственно себестоимость строительства. Согласно данным Агентства по защите и развитию конкуренции РК, на строительные материалы приходится 49% себестоимости квадратного метра жилья.

Существенные доли в структуре себестоимости новостроек также занимают фонд оплаты труда рабочих (10%) и различные накладные расходы (9%), что подчеркивает высокую материалоемкость отрасли. В группе прочих расходов учтены затраты на покупку земельных участков. Узкоспециализированные факторы — проектирование (0,5%), благоустройство и озеленение (1%), инжиниринговые услуги (2%) — хотя и имеют небольшой удельный вес, критически важны для качества объекта.

На конечную рыночную стоимость квартиры влияет и комплекс дополнительных факторов: локация объекта, уровень развития инфраструктуры и готовность инженерных сетей. Именно поэтому квартиры в новостройках в историческом центре Алматы стоят гораздо дороже, чем в пригороде. Дополнительно цену корректируют рыночные условия — баланс спроса и предложения, доступность ипотеки и покупательная способность населения.

Немаловажное значение приобретает класс построенного жилья. Квартира премиум-класса с панорамным остеклением и авторскими интерьерами априори не может стоить столько же, сколько жилье эконом-класса. Свою роль играет и стадия строительства: на этапе котлована покупать квартиру выгоднее, чем после сдачи комплекса в эксплуатацию.

Стройматериалы дорожают 

Как отмечают эксперты БНС, отследить изменения рыночных, инфраструктурных и классовых факторов в динамике сложно — такую детализированную статистику не собирают. А вот большую часть изменений себестоимости можно увидеть в цифрах. В первую очередь речь идет о ценах на строительные материалы.

Согласно отчетам БНС, в 2025 году рост цен предприятий-производителей неметаллической продукции (основной части строительных и отделочных материалов) составил 7% к 2024-му. Компании, добывающие полезные ископаемые для строительства — песок, глину, камень, известняк, — отчитались об увеличении цен за год на 32,3%.

Детально:

 

- Камень для отделочных работ в прошлом году подорожал на 21,9%, в первом полугодии 2026-го — еще на 13%

 

- Цемент в 2025-м стал дороже на 8,3%, в первой половине текущего года — еще на 10,3%

 

- Товарный бетон в январе–июне 2026-го прибавил 4,7%

 

- Кирпичи подорожали на 6%, строительные растворы — на 5,7%

В 19 из 25 категорий строительных материалов индекс цен в первом полугодии 2026-го был выше 100%, то есть подорожало большинство позиций. Застройщики первыми ощущают эти изменения и вынуждены корректировать сметы.

Услуги подрядчиков и новые налоги

На фоне общего роста цен дорожают не только стройматериалы, но и услуги подрядных организаций. По данным БНС, общий индекс цен в строительстве демонстрирует устойчивую динамику роста. За первое полугодие 2026-го строительно-монтажные работы подорожали на 6,7% — это наибольший показатель с 2020 года. Рост цен на машины и оборудование для строительства составил 2,8%.

Наиболее выраженное ускорение зафиксировано в категории «Прочие работы и затраты»: с 2,1% в 2020-м показатель вырос до 15% в годовой динамике в первом полугодии 2026-го. Это связано с ростом цен на сопутствующие услуги, логистические издержки, административные процедуры и непредвиденные расходы.

Согласно обновленному Налоговому кодексу РК, застройщики, приступившие к строительству после 1 января 2026 года, теперь при продаже жилья будут платить НДС 16%. Эти дополнительные расходы также будут учтены в финальной стоимости квадратного метра. Увеличивают себестоимость и рост коммунальных тарифов, удорожание топлива, различных непродовольственных товаров, а также платных услуг в сфере инжиниринга, проектирования, аудита и страхования.

Прогноз

Таким образом, у роста цен на жилье в новостройках есть объективные экономически обоснованные причины, которые невозможно нивелировать. И если застройщик уверяет, что снизил цены на новое жилье в тот момент, когда себестоимость строительства растет, не исключено, что компания начала экономить на материалах или качестве работ.

Объективно дешеветь или даже оставаться на уровне прошлогодних цен новое жилье сейчас просто не может. Поэтому рассчитывать на заметное снижение цен в обозримой перспективе вряд ли придется. Напротив, стоит использовать период условного затишья, когда девелоперы предлагают акции и скидки для стимулирования спроса, так как у цен на жилье есть также фактор сезонности, и это может привести к очередному витку удорожания.

Ипотечный кредит можно выбрать и взять здесь. 

Фото из открытых источников