Ипотека выдается по отрицательной реальной ставке

Цены жилья в Казахстане растут. И недвижимость, по-прежнему, пользуются огромным спросом: кто-то озабочен будущим детей и заранее покупает им квартиры, кто-то берёт инвестиционные квартиры для сохранения своих сбережений в нынешние времена высокой инфляции. Что уж говорить о тех, кто арендует жилье, для большинства таких семей собственное жилье – это мечта. Ипотека для многих казахстанцев - единственный выход иметь свою квартиру, а ипотека по государственной программе, или со льготами - выгодный вариант.

Цена на новое жилье в Казахстане за август, по сравнению с июлем 2025 года, выросла с 528 559 до 538 534 тенге/кв. м или на 1,9%, сообщало недавно бюро национальной статистики (БНС) агентства по стратегическому планированию и реформам (АСПР) РК. Средняя цена на перепродажу квартир в Казахстане в августе 2025 года выросла на 1,2% и составила Т558 533/кв. м, а арендная плата за благоустроенное жилье – на 1,7% до Т4 620/кв. м. Между тем, цена на новое жилье в Казахстане за июль 2023 года, то есть, два года назад, составляла Т486 тыс./кв. м. 

На сайте Prodengi.kz подобрано 25 предложений ипотеки:

Freedom Bank выдает ипотеку, с первоначальным взносом 20%, залог – неважен

•          цифровую, заемщикам в возрасте от 21 до 68 лет, на квартиры в новостройках под ставку от 18% с ГЭСВ – 19,6%, на срок от 60 до 240 мес., от 6,25 до 70 млн тенге 

•          по программе 7-20-25, заемщикам в возрасте от 21 до 68 лет, под ставку от 7% с ГЭСВ – 7,2%, на срок от 36 до 300 мес., от 3,75 до 25 млн тенге 

•          цифровую каскадную – заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, под ставку от 8,5% с ГЭСВ – 8,8%, на срок от 60 до 240 мес., от 6,25 до 35 млн тенге

Bereke Bank выдает ипотеку по программе 7-20-25, на квартиры в новостройках заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, под ставку от 7% с ГЭСВ – 7,2%, на срок от 12 до 300 мес., на сумму от 1 млн до 25 млн тенге, с первоначальным взносом 20%, под залог приобретаемой недвижимости

Bank RBK выдает ипотеку по программе 7-20-25, заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное и вторичное жилье, под ставку от 7% с ГЭСВ – 7,3%, на срок от 12 до 300 мес., на сумму от 2 млн до 20 млн тенге, с первоначальным взносом 20%, залог - неважен

Банк Центр Кредит:

•          выдаёт ипотеку ДДУ заемщикам в возрасте от 21 до 68 лет, на первичное и вторичное жилье, под ставку от 5% с ГЭСВ – 5,1%, на срок от 12 до 180 мес., на сумму от 100 тыс. до 80 млн тенге, с первоначальным взносом 30%, под залог приобретаемой недвижимости 

•          выдаёт ипотеку  по программе 7-20-25, заемщикам в возрасте от 21 до 68 лет, на строящееся жилье, под ставку от 5% с ГЭСВ – 5,1%, на срок от 3 до 180 мес., на сумму от 1 млн до 180 млн тенге, с первоначальным взносом 20%, залог неважен

Altyn Bank выдает:

•          ипотеку без комиссии заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное и вторичное жилье, под ставку от 18% с ГЭСВ – 19,6%, на срок от 36 до 240 мес., от 3 до 175 млн тенге, под залог имеющейся недвижимости, с первоначальным взносом 20% 

•          от Sensata Group - заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на строящееся жилье, под ставку от 0,1% с ГЭСВ – 0,1%, на срок от 36 до 240 мес., на сумму от 1 млн до 175 млн тенге, с первоначальным взносом 20%, под залог имеющейся недвижимости, с первоначальным взносом 20% 

•          «Тамаша» - заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичную недвижимость, под ставку от 0,1% с ГЭСВ – 0,1%, на срок от 12 до 240 мес., на сумму от 1 млн до 175 млн тенге, с первоначальным взносом 20%, под залог приобретаемой недвижимости 

•          «Оңай» - заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичную недвижимость, под ставку от 0,1% с ГЭСВ – 0,1%, на срок от 12 до 240 мес., на сумму от 1 млн до 175 млн тенге, под залог приобретаемой недвижимости, без  первоначального взноса 

•          7-20-25 - заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичную недвижимость, под ставку от 7% с ГЭСВ – 7,23%, на срок от 6 до 300 мес., на сумму от 1 млн до 25 млн тенге, с первоначальным взносом 20%, залог неважен.

Nurbank выдает ипотеку с комиссиями с первоначальным взносом 30%, заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное и вторичное жилье, под ставку от 19,5% с ГЭСВ – 21,3%, на срок от 6 до 240 мес., от 600 тыс. до 50 млн тенге, под залог приобретаемой недвижимости 

Eurasian Bank выдает ипотеку по программе 7-20-25, заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное и вторичное жилье, под ставку от 7% с ГЭСВ – 7,3%, на срок от 12 до 300 мес., на сумму от 2 млн до 20 млн тенге, с первоначальным взносом 20%, залог - неважен

Shinhan Bank выдает кредит на приобретение недвижимости заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное и вторичное жилье, под ставку от 18% с ГЭСВ – 19,9%, на срок от 13 до 240 мес., от 3 до 100 млн тенге, под залог имеющейся недвижимости, с первоначальным взносом 40% 

Отбасы банк выдает ипотеку с первоначальным взносом 50%, заемщикам в возрасте от 21 до 65 лет, на первичное и вторичное жилье, под ставку от 3,5% с ГЭСВ – 3,6%, на срок от 12 до 360 мес., от 500 тыс. до 100 млн тенге, под залог имеющейся недвижимости

Исламский банк ADCB выдает исламскую ипотеку с первоначальным взносом 30%, заемщикам в возрасте от 23 до 63 лет, на первичное и вторичное жилье, под ставку 29,8%, на срок от 36 до 180 мес., от 3 до 200 млн тенге, залог неважен

Halyk Bank выдает ипотеку:

•          по программе 7-20-25 заемщикам в возрасте от 21 до 60 лет, на первичное жилье, под ставку от 7% с ГЭСВ – 7,2%, на срок от 3 до 300 мес., на сумму от 1 млн до 25 млн тенге, с первоначальным взносом 20%, под залог приобретаемой недвижимости

•          на строящееся жилье от BAZIS-A с первоначальным взносом 20%, заемщикам в возрасте от 21 до 60 лет, на первичное жилье, под ставку 18% с ГЭСВ – 20,4%, на срок от 6 до 240 мес., от 1 до 50 млн тенге, залог неважен

•          на строящееся жилье от BI Group с первоначальным взносом 20%, заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное жилье, под ставку 0,1% с ГЭСВ – 0,1%, на срок от 12 до 240 мес., от 1 до 50 млн тенге, под залог приобретаемой недвижимости

•          цифровую ипотеку (с комиссией) с первоначальным взносом 20%, заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное или вторичное жилье, под ставку 19% с ГЭСВ – 21%, на срок от 6 до 240 мес., от 1 до 100 млн тенге, залог неважен

•          цифровую ипотеку (без комиссии) с первоначальным взносом 20%, заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное или вторичное жилье, под ставку 21% с ГЭСВ – 23,1%, на срок от 6 до 240 мес., от 1 до 100 млн тенге, под залог имеющейся недвижимости

•          Halyk Sale (жилая недвижимость) с первоначальным взносом 20%, заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное или вторичное жилье, под ставку 12% с ГЭСВ – 12,3%, на срок от 6 до 240 мес., от 1 до 100 млн тенге, залог неважен

•          Halyk Sale (недвижимость коммерческого и некоммерческого назначения) с первоначальным взносом 30%, заемщикам в возрасте от 21 до 63 лет, на первичное или вторичное жилье, под ставку 13% с ГЭСВ – 14%, на срок от 6 до 240 мес., от 1 до 100 млн тенге 

И там же, на сайте Prodengi.kz, можно подобрать себе ипотеку - выбрать вид: без подтверждения дохода, на первичный рынок, на вторичный рынок, досрочное погашение, а также выбрать вид кредитования: деньги в долг, экспресс кредит, онлайн кредит, займы наличными, займы на банковский счёт. 

Ипотеку 7-20-25 часто называют казахстанской ипотекой с «отрицательной ставкой». С учетом того, что базовая ставка Нацбанка составляет 16,5 %, а рост годовой инфляции составляет около 12%, то на сегодня, это - ставка ниже инфляции. Программа 7-20-25, это - ипотека с процентной ставкой в 7%, с первоначальным взносом от 20% от стоимости жилья и взять ее можно до 25 лет. Она - безрисковая, поскольку по ней можно купить жилье только в новом доме, введенном в эксплуатацию. Для участия в этой программе предварительно нужно встать в онлайн-очередь, так как ресурсы ограничены. Максимальная стоимость жилья зависит от региона: Астана, Алматы и их пригороды, Актау, Атырау, Шымкент - до 25 млн тенге, Караганда, Туркестан - до 20 млн тенге, остальные регионы - до 15 млн тенге.

Выдачи по ипотеке за I полугодие - 1 трлн тенге

Новые ипотечные выдачи за январь-июнь 2025 года достигли, по данным обзора ипотечного рынка Казахстана за I полугодие 2025 года от аналитического центра АФК, 1 трлн тенге, что на 24,9% выше, чем за аналогичный период прошлого года (803,5 млрд).

Однако, рост полностью обеспечил Отбасы Банк: его выдача выросла на 48% год к году, с 466,4 до 690,2 млрд тенге. Сказались расширение льготного финансирования и госпрограмм, рост базы вкладчиков, повышенный спрос населения на фоне более высокой стоимости альтернативного рыночного кредитования из-за высокой базовой ставки.

«В результате доля Отбасы Банка в новых выдачах выросла до 69% c 58% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов БВУ, соответственно, снизилась до 31% с 42% в I полугодии 2024 года», - пишут аналитики АФК.

Ценовые условия по рынку заметно смягчились: средняя ставка по новым выдачам опустилась до 9,4% (-1,8 п.п.), что существенно ниже базовой ставки (16,5%) и средней ставки по розничным кредитам (19,5%). Таким образом, ипотека фактически предоставляется по отрицательной реальной ставке (–7,1 п.п.), что становится одним из ключевых драйверов спроса.

За счёт снижения ставок и ускоренного роста зарплаты до 11,3% отношение ежемесячного ипотечного платежа к зарплате уменьшилось с 35,4% до 32,7%, несмотря на увеличение средней суммы кредита с 11,2 млн до 11,4 млн тенге.

Доля одобрений по ипотеке снизилась, по данным аналитиков, с 37% до 26%, ниже уровня по розничному кредитованию - 31%, на фоне негативного эффекта от снижения ГЭСВ, роста доли обращений по рыночным продуктам, подразумевающим более жёсткие требования к платёжеспособности.

В структуре портфелей лидерами по приросту остаются Народный Банк - 8,7% и БЦК - 5,4%, благодаря эффекту низкой базы и более длинному сроку займа по рыночным продуктам, тогда как у Отбасы Банка портфель также вырос на 3,7% на волне увеличения объёмов выдачи по льготным программам на 48%.

Просрочка по портфелю - 0,4% из-за жёсткого отбора заёмщиков и доле первоначального взноса от 20 до 50%. Однако у Отбасы Банка наблюдается умеренное ухудшение показателя просрочки с 1,7% до 2,2% из-за экстенсивного роста, обслуживания массового сегмента с господдержкой и запрета на продажу проблемных долгов коллекторам, отмечают аналитики АФК.

Распределение заёмщиков по сумме кредита сместилось в сторону верхнего диапазона, больше или равного 20 млн тенге из-за удорожания жилья: первичного – на 9,6%, вторичного – на 7,3%, концентрации спроса в трех крупных городах с высокой стоимостью недвижимости и повышения доли клиентов с более высокими доходами, способных претендовать на крупные суммы в рамках рыночных программ.

Количество сделок купли-продажи выросло на 4,3% до 191,8 тыс. к I полугодию 2024 года. Свою роль сыграли выросшие на 71% г/г 782,9 млрд тенге переводов из ЕНПФ. При этом доля ипотечных сделок в структуре купли-продажи снизилась до 66% против 84% годом ранее. Казахстанцы предпочитают обходиться переводами из ЕНПФ и без ипотеки из-за высоких ставок.

В III квартале ожидается умеренное снижение спроса на ипотеку из-за повышения ставок отдельным крупным банком.

Также, прогнозируется некоторое охлаждение ипотечного спроса и повышение ставок у отдельных банков. Дополнительным фактором давления станет предстоящее внедрение НДС на сделки с первичной недвижимостью с 2026 года: это приведёт к удорожанию первичного жилья и спровоцирует рост цен на вторичном рынке вследствие перераспределения спроса, что снизит доступность жилья для домохозяйств. С 1 ноября 2025 года дополнительным негативным фактором станет снижение ГЭСВ, которое ограничит возможности коммерческих банков по предоставлению продуктов и окажет давление на рыночный сегмент ипотеки. В результате зависимость сектора от льготных программ закрепится, а рыночная ипотека останется под давлением высоких ставок, регуляторных ограничений, налоговой нагрузки и сжатия ликвидности из-за минимальных резервных требований.

Как выбрать свою ипотеку

Ипотека, рассчитанная под доход определенной семьи, ее потребительские привычки – предпочтительный вариант для казахстанца. Стоит:

•          изучить условия разных банков, обязательно с ипотечными калькуляторами

•          внимательно «прошерстить» не только процентную ставку, но и сумму кредита 

•          решить для себя, что важнее: снизить ежемесячные платежи или общую стоимость кредита (Prodengi.kz писали, что более низкая ставка по кредиту может серьезно снизить переплату даже при более высокой цене квартиры, а более длинный срок кредита снизит ежемесячные выплаты, но увеличит общую переплату)

•          выбирать кредиты с платежом равными долями, где основной долг и проценты по кредиту погашаются в одинаковых долях, а не плату сначала вознаграждения банку, а уж потом - погашение основного долга, банки обязаны предоставлять оба способа погашения на выбор заёмщика 

•          посчитать переплату по ипотеке вместе с комиссиями, страховками, сравнить с предложениями в разных банках

•          не брать кредитов, где банк может пересмотреть ставку или переуступить кредит без согласия заемщика

•          избегать кредитов с плавающей ставкой 

•          изучить условия досрочного погашения ипотеки 

•          быть осторожнее с ипотечными брокерами, предлагающими получить кредит без первоначального взноса, это сделает кредит намного дороже.

Ипотечный кредит можно выбрать и взять здесь. 

Фото из открытых источников