Ипотечный рынок Казахстана вырос на 12,3% исключительно за счет госпрограмм

Несмотря на заметное охлаждение розничного кредитования (рост выдачи замедлился до 8,7% с 21,9% годом ранее), ипотечный рынок сохранил положительную динамику. Объем новых выдач за январь-март 2026 года вырос на 12,3% год к году и достиг 438 млрд тенге. В аналогичном периоде прошлого года выдача снизилась на 5,7% и составила 390 млрд тенге, сообщается в отчете Аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК).

Однако этот рост отражает не улучшение рыночных условий, а дальнейшее расширение роли государственных механизмов поддержки спроса. Требования к сохранению текущей модели рынка становятся все более очевидными: весь прирост новых выдач обеспечил Отбасы Банк, увеличивший объем кредитования на 54,3% год к году - до 347,5 млрд тенге. Расширение льготного финансирования и госпрограмм позволило компенсировать негативное влияние высокой базовой ставки, дорогого фондирования и усиления регуляторных ограничений на рыночную ипотеку, которая снизилась на 53,6%.

В результате доля льготных программ в новых выдачах выросла до 85,1% против 73,9% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов БВУ сократилась до 14,9%. Это свидетельствует о продолжающемся вытеснении коммерческой ипотеки нерыночными механизмами финансирования и росте зависимости рынка от госпрограмм. Требования к дальнейшему развитию рынка фактически диктуются государством.

Доминирование льготного сегмента отражается и на ценовых параметрах рынка. Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам составила 10,0% (11,4% годом ранее), оставаясь существенно ниже как базовой ставки (18%), так и инфляции (11,0%). Таким образом, значительная часть новых ипотечных кредитов продолжает предоставляться по отрицательным реальным ставкам.

Благодаря росту номинальных зарплат (+9,1%) и низким ставкам отношение среднего ипотечного платежа к зарплате снизилось с 37,0% до 34,7%, частично компенсируя негативное влияние высокой стоимости жилья. Тем не менее количество поданных заявок на ипотеку сократилось на 20,7% год к году и достигло минимального значения за последние два года - 192 тыс. Уровень одобрений при этом составил всего 22,5% в сравнении с 23,6% за аналогичный период 2025 года, что указывает на более консервативный отбор заемщиков.

На этом фоне уровень просроченной задолженности остается низким (0,42%), что отражает залоговую природу ипотечных займов и приток новых качественных заемщиков вследствие ужесточения отбора. Количество сделок купли-продажи жилья снизилось до 83,7 тыс. (-4,5% год к году), а доля кредитных сделок сократилась до 51,6% (65,2% годом ранее), указывая на постепенное снижение роли ипотеки как основного источника финансирования покупки жилья.

Хотя объем переводов из ЕНПФ на улучшение жилищных условий в первом квартале составил 134,6 млрд тенге (+5,4% год к году), по сравнению с рекордным четвертым кварталом прошлого года показатель снизился более чем втрое, оказывая меньшее влияние на активность на рынке.

В текущем квартале ожидается умеренный рост спроса на ипотеку благодаря выплате ежегодной госпремии по жилищным сбережениям и запуску новых продуктов в рамках ЖСС. Вместе с тем условия кредитования, по оценкам банков, останутся без изменений, что ограничивает потенциал восстановления рыночной ипотеки. Требования к сохранению жестких параметров кредитования сохраняются.

Аналитики отмечают, что ипотечный рынок страны в первом квартале 2026 года сохранил положительную динамику, однако ее структура продолжает меняться. Фактором охлаждения может стать вступившее в силу с июня повышение порогов достаточности пенсионных накоплений. Если ранее изъятия из ЕНПФ выступали одним из ключевых источников поддержки активности, то новые требования заметно сокращают число граждан, способных воспользоваться данным механизмом.

В этих условиях потенциал дальнейшего роста рынка все больше зависит от масштабов господдержки и возможностей ее финансирования. Ключевым вызовом для ипотечного рынка становится не сохранение текущих объемов выдачи, а восстановление роли рыночной ипотеки.

Выбрать и взять ипотечный кредит можно здесь. 

Фото из открытых источников