Что происходит на рынке ипотеки Казахстана

С первого июля 2026 года на ипотечном рынке Казахстана вступили в силу ключевые изменения, которые затронули как ставки, так и условия кредитования. Рассказываем, какие банки выдают жилищные займы, по каким ставкам и чего ждать заемщикам во втором полугодии.

Главное нововведение – снижение максимальной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке с 25 до 20%. Ограничение распространяется только на новые кредиты, по уже выданным займам ставки не изменятся. При этом базовая ставка Нацбанка сейчас составляет 18%, а значит маржа банков сокращается примерно до двух процентных пунктов.

Однако с первого июля этого года до первого января 2027 года максимальная ГЭСВ по ипотечным жилищным займам сохраняется на прежнем уровне – 25%. Таким образом, на рынке фактически действуют две предельные ставки, которые зависят от размера первоначального взноса: при взносе от 30% максимальная ставка составит 20%, если взнос меньше – ставка может достигать 25%.

Параллельно меняется методология расчета ГЭСВ – теперь ставка будет зависеть от трех параметров: срока кредита, первоначального взноса и коэффициента LTV. Чем выше первоначальный взнос и короче срок, тем ниже ставка.

С 2027 года введут дифференциацию ипотечных ставок в зависимости от коэффициента КЗЗ (соотношение суммы займа к стоимости недвижимости). Ипотека под 20% будет доступна тем, у кого КЗЗ составляет до 0,7 (то есть заемщик оплачивает 30% и более от стоимости жилья), а под 25% – для заемщиков с КЗЗ выше 0,7.

БВУ 

Несмотря на снижение предельной ставки, коммерческие банки продолжают выдавать ипотеку по ставкам выше 20% годовых. На вторичном рынке рыночные ставки сохраняются на уровне от 20% годовых и выше. Часть банков постепенно сокращает работу на вторичном рынке, делая ставку на новостройки и партнерские программы с застройщиками.

По новостройкам стандартная ипотека предлагается по ставкам в диапазоне 20-24% годовых. Восемь банков выдают ипотеку на первичное жилье: Altyn Bank, Halyk Bank, Bank RBK, ForteBank, Банк ЦентрКредит, Freedom Bank, Нурбанк и Отбасы банк.

У большинства банков стандартные ставки держатся в диапазоне 20-22,5%. Altyn Bank предлагает 22,3-22,5% на срок до 20 лет, максимальная сумма – 175 млн тенге, взнос от 20%. Halyk Bank – от 20,5 до 24% на срок до 20 лет. Freedom Bank – 22% для зарплатных клиентов. Нурбанк – от 20 до 21,5% на срок до 10 лет.

Банки активно продвигают партнерские программы с застройщиками – ставки там заметно ниже, но выбор жилых комплексов ограничен. Altyn Bank через партнерство с BAZIS-A, BI Group и Sensata предлагает ставки от 0,1 до 18,5%. Halyk Bank совместно с BI Group – от 5 до 18,5%. Bank RBK – от 1,6 до 19,8%.

ForteBank и Банк ЦентрКредит предлагают ипотеку под заклад: в ForteBank при взносе 30% ставка составит 15%, при 50% – 11%, при 70% – 5%. В БЦК (программа JAÑA) минимальный взнос от 20%, ставка при закладе 20% – 15,45%, при 30% – 13,45%, минимальная ставка 5% доступна при закладе 70%.

Льготные программы доминируют на рынке

По итогам первого квартала 2026 года доля льготных программ в ипотечных продажах превысила 85%. Объем новых выдач за январь–март 2026 года вырос на 12,3% и достиг 438 млрд тенге. При этом весь прирост обеспечил Отбасы банк, увеличивший объем кредитования на 54,3% – до 347,5 млрд тенге. Доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня сократилась до 14,9%. Рыночная ипотека в Казахстане оказалась на грани исчезновения.

Программа «7-20-25» остается одним из основных льготных инструментов. Кредиты по ней оформляют несколько банков, включая Halyk Bank, Банк ЦентрКредит, Freedom Bank, Евразийский банк, Bank RBK, ForteBank и Altyn Bank. С первого апреля действовал новый квартальный лимит на второй квартал.

Самые низкие ставки

Самые низкие ставки на рынке предлагает Отбасы банк. Ставка по жилищным займам составляет от 3,5 до 5% годовых, ГЭСВ – 3,6-6,9%. Получить такую ипотеку можно при сроке депозита более трех лет, накоплении не менее половины стоимости квартиры и достижении оценочного показателя (ОП) 16 и выше.

Однако с 4 июня 2026 года Отбасы банк изменил условия по промежуточным займам: вместо коридора ставок от 6 до 8,5% теперь для всех клиентов вводится единая фиксированная ставка – 8,5% годовых (ГЭСВ от 9 до 9,6%). Для тех, кто раньше мог рассчитывать на ставку 6-7,5%, ипотека стала дороже. Для займа на 30 млн тенге повышение ставки с 7,5% до 8,5% увеличит ежемесячный платеж на 12-20 тыс. тенге.

Промежуточный заем выдается тем, кто уже накопил на депозите Отбасы банка не менее 50% стоимости жилья, но не достиг ОП 16.

Ипотечный кредит можно выбрать и взять здесь. 

Фото из открытых источников