Что происходит на ипотечном рынке Казахстана

Казахстанцы стали реже покупать жильё в ипотеку. Возможной причиной снижения спроса являются, по предположению Первого кредитного бюро (ПКБ), высокие процентные ставки банков и их, зачастую, минимальные объемы. Новые льготные программы, а прием заявок на госпрограмму «Отау» заканчивается через две недели, ограничены по субсидированию и адресно, почти точечно, направлены и не активизируют рынок недвижимости кардинальна, но динамику все-таки улучшают.

Жилищный рынок стагнирует

Казахстанцы стали реже покупать жильё в ипотеку. Возможной причиной снижения спроса являются, по данным Первого кредитного бюро (ПКБ), высокие процентные ставки в банках. В 2023 году в ипотеку купили 116,6 тыс. квартир и домов, на 19% меньше, чем в 2022 году. Ипотеку берут те, кому сейчас остро это необходимо. Остальные ждут понижения базовой ставки и, соответственно, смягчения условий кредитования.

В 2023 году жилищный рынок стагнировал. «С начала 2023 года количество сделок купли-продажи жилья сохраняется на одном уровне, но значительно ниже аналогичного уровня 2022 года», - отмечалось в публикации БНС АСПиР в марте прошлого года. 

Новые льготные программы имеют ограничения по субсидированию и адресно, почти точечно, направлены. Поэтому, видимо, они не активизируют рынок недвижимости кардинально, хотя, конечно, придают ему динамики.

То, что происходит сейчас на рынке кредитования, можно охарактеризовать как принятие новой реальности всеми участниками рынка. Спрос на кредиты все еще на высоком уровне. Изменения подталкивают банки перестраивать свои риск-стратегии и искать баланс по одобрению лимитов, чтобы нагрузка на клиентов не превышала определенное значение, следить за качеством своего формируемого портфеля на более коротких горизонтах. Кроме того, высокие ставки ограничивает аппетит заемщиков к новым обязательствам. Все эти изменения совокупно приводят к охлаждению рынка коммерческой ипотеки.

Тем не менее потребности клиентов в кредитах сохраняются, в том числе, в ипотеке. В ипотечном кредитовании, конечно, повлияли и рост ставок, и повышение размера первоначального взноса по кредитам: если ранее он был 10–15%, то сейчас 20–30% и выше. 

При сделках на вторичном рынке все чаще предлагают скидки, особенно в городах. В ситуации, когда рыночные ставки по ипотеке в среднем составляют от 19-20% годовых, препятствуя оживлению рынка, высокие ставки еще приводят к переплате заемщиками как минимум вдвое сумм за полученные квартиры. С учетом высоких объемов ежемесячных платежей по жилищному займу, а ежемесячные платежи нередко достигают 200-300 тыс. тенге и более, удивляться этому не стоит.

Платежеспособность покупателей вторичного рынка – невысока и падает, а ставки по коммерческой ипотеке - абсолютно невозможные, поясняют эксперты. Кроме того, конечно, накопился некий пул собственников, которым все равно, как ни крути, надо продать активы. Естественно, это обусловило более высокую, готовность снижать цены в сравнении, например, с прошлым годом.

Скорее всего, в течение года в Астане, Алматы и других крупных городах готовность продавцов на вторичном рынке жилья давать существенные скидки сохранится. Снижение цен реальных продаж за счёт предоставления покупателями скидок является среднесрочной тенденцией до того времени, пока базовая ставка не придет к состоянию 7-8%. Эта ситуация станет повсеместной прежде всего, во всех крупных городах, не только в столице, и будет доминировать на рынке практически весь 2024 год.

Еще один нюанс городского жилищного рынка Казахстана – нынешняя востребованность двухкомнатных квартир. У покупателей жилья в Алматы растет интерес к двухкомнатным квартирам. По итогам I кв. 2024 года в городе зарегистрировано 19,9 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 39,7% больше, чем годом ранее. Основной объем приходится, по данным Первого кредитного бюро (ПКБ) на жилье в многоквартирных домах – 18,6 тыс. Рост составил почти 44%.

Одновременно, снизилась доля самого популярного типа квартир – однокомнатных, с 55,4% до 46,9%. В январе-марте 2023 года с ними проходило более 26% сделок купли-продажи квартир, а в январе-марте 2024 года – уже более 34%.

На уровне Казахстана, в целом, резкой разницы по сравнению с I кв. 2023 года нет. Доля «однушек» на годовом уровне теряет 0,5%, опускаясь до уровня в 38%, «двушек» – прибавляет 1,9% до 37%. Общее число сделок с квартирами за январь-март 2024 года составило 71 тыс., с жильем вообще – 88,6 тыс.  и выросло почти на 22% г/г.

Строительство жилья растет

Динамике в сфере строительства, судя по докладу министра промышленности и строительства РК Шарлапаева на недавней встрече с президентом страны, неплохая.

В 2023 году было построено 157 тыс. жилищ, это 17,5 млн кв. м, а в текущем году план предусматривает строительство 18 млн кв. м или 172 тыс. квартир. Увеличение строительства зафиксировано в 18 регионах, за исключением Алматы – 95% и Мангистауской области – 78%. 

В январе-феврале 2024 года 2,1 млн кв. м жилья было введено в эксплуатацию. Было построено и приобретено 21,4 тыс. квартир кредитного и арендного жилья и выдано 7,3 тыс. льготных займов под 2% и 5%. По субсидированию аренды жилья 10,1 тыс. граждан выплачено 5,3 млрд тенге, при этом из поступивших около 72 тыс. заявок были одобрены 18 тыс. заявок. 

В этом году государство планирует направить более 300 млрд тенге на строительство и приобретение арендного жилья. Эти средства позволят построить и приобрести порядка 22 тыс. квартир. 

Также, для стимулирования жилищного строительства в сельских населенных пунктах с текущего года внедрен механизм субсидирования затрат работодателей при строительстве жилья для своих работников. 

Условия кредитов на покупку жилья с прошлого лета не изменились серьезно

Цена на новое жилье в Казахстане за март, по сравнению с февралем 2024 года, снизилась, по данным бюро нацстатистики (БНС) на 0,4% до Т486 579/кв. м, средняя цена на перепродажу квартир выросла на 0,2% и составила Т502 828/кв. м, а арендная плата за благоустроенное жилье снизилась на 0,6% до Т4 185/кв. м. 

В июле 2023 года цена на новое жилье в Казахстане составляла Т486 тыс./кв. м. То есть, цены на жильё в течение, по крайней мере, девяти месяцев, практически не изменились. Однако, учитывая высокий уровень инфляции, цены на продажу-покупку жилья постепенно снижаются. Ипотека, предположительно, тоже должна снижаться, должны снижаться проценты по кредитам. В том числе, за счет роста одобрений банками жилищных займов, ведь, по правилам коэффициента долговой нагрузки, выплаты за каждый месяц по всем ссудам не могут превышать 50% официального ежемесячного дохода. 

Размеры первоначального взноса остались прежними - в среднем от 20%. Несмотря на снижение базовой ставки Нацбанка с 16,75 до 15,25 % (август 2023 - апрель 2024), снижения ставок банков пока нет. Есть предложения ипотеки без первоначального взноса, при условии дополнительного залога: квартиры или дома.

Во многих банках действуют отдельные ипотеки для вторичного и первичного жилья, в том числе в партнёрстве с застройщиками по сниженным ставкам. 

Также, есть цифровые продукты: цифровая ипотека от Фридом банк, например. Цифровая ипотека, сама по себе, и высокий общий уровень цифровизации части казахстанских банков позволяют сократить операционные затраты на выдачу ипотеки и содействуют снижению процентов по кредитам.

К вторичному жилью банки предъявляют особые требования: к году постройки – не более 50–60 лет и материалу постройки: возможен монолит, панель, бетон, кирпич, пеноблок, ракушечник, газоблок или газобетон.

При выдаче ипотеки банки взимают комиссии за рассмотрение заявки в среднем 10 тыс. тенге и за организацию займа до 2% от суммы займа. Однако, некоторые банки не берут комиссию за организацию займа, а другие тоже не берут, но повышают ГЭСВ на 1,5-2%.

В обычный пакет документов для рассмотрения кредитной заявки включаются: удостоверение личности, копия свидетельства о заключении брака заёмщика/созаёмщика, документы о доходах не менее, чем за шесть последних месяцев, правоустанавливающие документы на залоговое жильё и выписка с пенсионного счёта за шесть последних месяцев. Банк может запросить и дополнительные документы.

Часть казахстанских банков приостановила выдачу ипотек или работает только по госпрограмме «7-20-25» с мизерными, практически нулевыми объемами, а также с рефинансированием. Это такие банки, как АО «Bereke Bank», АО «Jusan Bank», АО «Home credit Bank», АО Банк «RBK Bank», АО «Евразийский банк», АО «Исламский Банк «Al Hilal».

На сайте Рrodengi.kz представлен кредит от ForteBank по государственной программе «7-20-25», ставка по нему от 7%, срок до 25 лет, сумма до 20 млн тенге, первоначальный взнос 20%. Также, здесь есть «Нужный кредит» «Ипотека» от RBK Bank под ставку 19%, на срок до 180 мес., сумма до 75 млн тенге и с первоначальным взносом 30%. На этой же платформе Нурбанк предлагает ипотеку под ставку от 8% на срок до 240 мес., на сумму до 50 млн тенге с первоначальным взносом 10%.

Через Отбасы банк запустят новую программу с объемом финансирования 300 млрд тенге 

Условия кредитования единственного и доминирующего на рынке Казахстана жилищно-строительного сберегательного АО «Отбасы банк» меняются. Он отличается от других банков лучшими условиями ипотеки, но нужно копить деньги не менее трёх лет на депозите. Тем, кто накопит половину стоимости жилья, займы давали от 3,5% годовых. 

Наиболее популярными были промежуточные займы, когда клиент приносит 50% от стоимости жилья, которые зачисляют на депозит в банке. Отбасы банк выдаёт кредит по определённой ставке. При этом вознаграждение банка начисляется на 100% кредита. А 50%, которые принёс клиент, находятся на депозите, минимум три года. Затем эти 50% идут в счёт погашения промежуточного займа и клиент переходит на жилищный заём, где ставка составляет 3,5–5%.

Однако ужесточение банком правил предоставления промежуточных займов и снижение объемов финансирования по госпрограммам привели к снижению возможности для казахстанцев получить кредит. В то же время, высокий спрос не удовлетворен, ведь обеспеченность населения жильем – низкая, 23,9 км. м на человека вместо 30 кв. м по стандарту. Это, в частности, объясняет спрос на ипотеку по коммерческим условиям банков. 

Между тем, в целом за 2023 год ипотечный портфель банков второго уровня вырос на 30%, или 683 млрд тенге, а у Отбасы банка – всего на 7,7%, или 229 млрд тенге. 

Пересмотреть начисление вознаграждение в Отбасы банк на сумму 100% от стоимости жилья, предусмотреть участие в предоставлении жилищных займов банками, которые выдают исламские ипотеки, это, по сути, то же самое, что аренда с последующим выкупом и рассмотреть возможность создания в Казахстане кредитных и накопительных кооперативов с чёткими правилами их регулирования, предложил депутат.

Поскольку промежуточные займы занимают большую долю выдач, в 2022 году Отбасы банк ужесточил по ним условия: в октябре повысили ставки до 11,5 %. Для снижения до 7% нужно было копить деньги не меньше шести месяцев. С мая 2023 года ставки понизили до 6–10%, но ввели обязательное условие по достижению оценочного показателя 2,5. Для этого деньги на депозите должны находиться от трех месяцев. Вообще, достижение определённого оценочного показателя стало обязательным условием при кредитовании по промежуточному займу, а с февраля 2024 года для его получения после внесения 50% нужно ждать от шести месяцев.

С 1 марта 2024 года - начала запуска ипотечной программы «Отау», уже у 15 тыс. казахстанцев приняли, по данным Отбасы банка, заявки. Каждый год на финансирование программы планируется направлять 150 млрд тенге.

Срок приема заявок 1 марта - 30 апреля. Затем начнётся ранжирование списка и заявки участников распределят по максимально набранным баллам, которые будут начислять за проценты и срок по вкладу, наличие зарегистрированного брака и за детей.

Приоритет для включения в список - у тех, кто имеет больший вклад и дольше копит. 

Затем у клиентов банка будет 40 рабочих дней для подачи кредитной заявки. 

При одобрении кредита, в течение полугода можно подыскивать себе жильё. В Алматы, Астане, Шымкенте и областных центрах купить можно только первичное жильё, в том числе по договору долевого участия, с гарантией КЖК. В других населённых пунктах купить можно любое жильё.

Новое жильё - только на портале «Баспана маркет», где цена квадратного метра будет согласована с рыночными ценами и зафиксирована. 

Любое жильё, которое можно приобрести в районных центрах, моногородах и сёлах, — это покупка «первички» или «вторички», а также частного дома. Жильё должно быть построено не позднее 1964 года и из определённых материалов. Отбасы банк не рассматривает в качестве залога каркасно-камышитовые строения.

Максимальная сумма займа в Алматы и Астане – до 30 млн тенге, в других регионах – до 18 млн тенге.

Также, теперь через Отбасы банк будет запущена новая программа с общим объемом финансирования 300 млрд тенге. Программа даст возможность выдать 12 тыс. займов, делая ипотечное кредитование более доступным для наших граждан. В рамках этой программы будут предусмотрены льготные условия с процентной ставкой 7% для социально уязвимых слоев населения, а для всех остальных категорий граждан ставка составит 9%, – информировал недавно президента Казахстана министр промышленности и строительства РК Канат Шарлапаев.

В 2024 году планируется принять закон по реформированию жилищной политики, который предусматривает создание на основе Отбасы банка полноценного института развития и поддержки, обеспечивающего централизованный учет, постановку и распределение жилья. 

Также, на базе Отбасы банка будет создан Центр обеспечения жильем, в котором все граждане, вне зависимости от принадлежности к категориям, могут встать на учет. Это позволит, по данным министра, применить принцип «одного окна», где на каждую заявку будет формироваться цифровой портрет семьи и в полной мере учитывать все характеристики семейного положения нуждающегося гражданина. Принятие законопроекта также позволит внедрить единый механизм справедливого распределения жилья среди всех категорий граждан.

Дом, построенный в ипотеку 

В Казахстане есть спрос и на ипотеку при строительстве и покупке частных домов. Так, в январе-феврале 2024 года общая площадь введенного в эксплуатацию жилья уменьшилась, по данным официальной статистики, по сравнению с январем-февралем 2023 года на 3,4% и составила 2,1 млн кв.м., из них 1,35 млн кв.м - многоквартирных и 699 тыс. кв. м - индивидуальных домов. 

Таким образом, индивидуальное жилищное строительство составляет более трети от общего объема, хотя и не преобладает над возведением многоквартирных домов. Доля жилья в индивидуальных домах составила 35% от всего объема сданного жилья, а за весь 2023 год эта доля составила 37% или почти 6,5 млн кв.м.

Но тенденция на строительство собственных домов в Казахстане есть. Большинство потенциальных владельцев, конечно, ориентируется на бюджет. Дома эконом-сегмента — это объекты стоимостью до 60 млн тенге. Дома комфорт-класса — до 120 млн тенге. Поскольку стоимость строительства растет, средняя площадь самых востребованных домов постепенно сокращается. Раньше стандартным считался дом в 150-180 кв. м, сейчас все чаще самый ходовой вариант - 100-120 кв. м. На рынке есть и небольшие дома, площадью 50-60 кв. м, их стоимость соразмерна, а иногда ниже, чем стоимость однокомнатной квартиры в аналогичных городах. 

Однако купить готовое жилье сложно. Вопрос в том, что у нас нет рынка продажи цивилизованного построенного жилья. Как правило, риэлтор чего-то где-то ищет, передает информацию потенциальному покупателю, тот приезжает на осмотр, а никакой экспертизы, проектно-сметной документации нет. Поэтому порой люди сомневаются: внешне дом вроде красивый, а купишь его, потом начнутся проблемы. Хотя сейчас картина меняется.

Банк при рассмотрении заявки на ипотеку для строительства частного дома будет вполне прав, если запросит проектно-сметную документацию на объект, который клиент планирует возвести. Это - цивилизованный подход. Или, когда заканчивается строительство, нужно получить документ, что дом введен в эксплуатацию, и тогда этот вопрос будет считаться закрытым.

В сегменте вторичного жилья стоимость земельных участков растет. Строят сейчас, в основном, дома с современной архитектурой, достаточно высокими потолками, «французскими окнами». Это - то, что сейчас абсолютно востребовано среди казахстанцев. 

По объему это небольшие строения в 250-400 кв. м. И есть тенденция на двухэтажные дома, то есть без цокольных и мансардных этажей. Также есть отдельный спрос на одноэтажные дома. 

Еще участники рынка обращают внимание на появившийся интерес семей к формату так называемого родового гнезда. Возводят дома площадью от 700-1 тыс. кв. м, чтобы в них могли жить все члены семьи. К такому формату проявляют интерес прежде всего состоятельные клиенты. 

Ипотечный кредит легко выбрать здесь. 

Фото из открытых источников