Бегство в недвижимость от инфляции и дорогой аренды

Знакомая с двумя своими родственниками: братом и сестрой, изъяли накопления из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) и втроём купили одну квартиру на вторичном рынке. В ней теперь будет жить сестра, которая раньше со своим мужем и двумя детьми проживала в одной трёхкомнатной квартире с родителями. Это – лишь один эпизод из драматического сценария инвестирования казахстанцами в жилье, показывающий как люди пытаются спасти свои накопления от сумасшедшей инфляции, одновременно решив проблему. Официальная статистика указывает обычно на покупки нового, «первичного» жилья.

Спрос на ипотеку в III квартале вырос из-за сдачи объектов в эксплуатацию

Спрос на ипотечные займы в III кв. 2022 года серьезно вырос. Сами банкиры считают, что всплеск спроса связан со сдачей объектов в эксплуатацию, так прокомментировал результаты опроса 19 банков Национальный банк.

Однако число заявок по ипотеке сократилось с 258 тыс. до 183 тыс., что связано с возвращением спроса на предыдущие значения после его резкого роста во II кв. в «Отбасы Банк», - следует из комментария регулятора. Причем, в условиях ипотеки существенных изменений не было, а доля одобрения по нему сохранилась на уровне предыдущих кварталов - 38%.

В свою очередь, агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) РК сообщало, что казахстанцы изъяли из ЕНПФ более Т3,15 трлн пенсионных накоплений, в основном – на ипотеку и именно возможность частичного изъятия пенсионных накоплений влияет на рост ипотеки.

По информации АРРФР, 115 млрд тенге из изъятых пенсионных накоплений использованы на внесение первоначального взноса для получения ипотечного жилищного займа на приобретение жилища, 229 млрд тенге - на частичное погашение долга по ипотечному займу, 39 млрд тенге - на полное погашение долга и 202 млрд тенге – на получение займа по системе жилищных строительных сбережений, за исключением строительства. С начала 2022 года ипотечные жилищные займы выросли на 27,2%, до 4,21 трлн тенге.

Темпы роста строительства в I полугодии 2022 года составили 8,9%, что также сказывается на росте ипотечных займов, отмечает агентство и в этом оно согласно с банкирами.

За 10 месяцев 2022 года общая площадь введенных в эксплуатацию новых объектов, по данным Института экономических исследований МНЭ РК, составила 13,9 млн м2.

Из них 90,6% – это жилые здания. Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья по сравнению с январем-октябрем 2021 года увеличилась на 1,1% и составила 11,7 млн м2. Из них:

6,4 млн м2 – многоквартирные дома, 5,3 млн м2 – индивидуальные дома и 52,5 тыс. м2 – общежития.

Рост ввода жилья шел в 15 регионах республики. По темпам роста лидирует Туркестанская область - на 43%, затем идет Акмолинская - на 11,8%, Алматинская - на 10,9%. Сократился ввод жилья в областях Ұлытау - на 39,6%, Абай - на 11%, Мангистауской - на 15,7%, Атырауской - на 11,3% областях и в Астане - на 13,4%.

Цена аренды с начала года выросла на 51%

Аналитики в один голос твердят, что инвестиции в недвижимость приносят невысокий доход и немало забот: инвестиционными квартирами и домами надо управлять и общаться с реальными людьми, которые то волосами раковину забьют, то дорогой холодильник испортят, то кровать сломают.

Однако недвижимость отвечает всем параметрам защитного актива из-за низкой волатильности и стабильного денежного потока. Ключевым моментом здесь является индексация арендной платы, которая прописана в договорах с арендаторами. Она, как правило, привязана к индексу потребительских цен — именно поэтому недвижимость считается защитным активом: если растет инфляция, растут и доходы арендодателя. В основе таких инвестиций лежат реальные объекты, которые значительно снижают риск потери вложенного капитала.

Конечно, сдача в аренду имеет свои риски: простой квартиры или дома без арендаторов, надо выходить из «серой» зоны в «белую»: платить налоги, периодически заниматься ремонтом.

В Казахстане, в октябре 2022 года, по сравнению с сентябрем, арендная плата за благоустроенное жилье стала выше на 5,6%, а по сравнению с декабрем 2021 года, цена выросла на 51%, до 4870 тенге за 1 квадратный метр. То есть, только с начала года, владельцы инвестиционных квартир и домов стали зарабатывать в полтора раза больше. Они инфляцию обыграли.

«Отбасы Банк»: Пока одни участники делают накопления, другие – получают займы

«В сентябре количество выданных «Отбасы Банк» займов увеличилось на 2% по сравнению с количеством выданных займов в августе 2022 года», - ответили в банке на запрос Рrodengi.kz.

Это, по мнению руководителей банка, говорит о доверии населения к системе жилищно-строительных сбережений и о растущем спросе на продукты и программы Отбасы банка.

«Отбасы Банк» реализует систему жилищных строительных сбережений (ЖСС), по которой вкладчики на депозитах копят деньги, чтобы потом купить жилье. И в зависимости от срока накопления, суммы и выбранной программы, они могут претендовать на три вида займов.

Основной вид займа – это жилищный заём, который позволяет приобрести жилье в кредит по ставке от 3,5% до 5% годовых. Жилищный заем предоставляется вкладчику банка при условии накопления не менее половины от необходимой суммы для покупки жилья за срок не менее трёх лет и при достижении минимального уровня оценочного показателя - 16. Оценочный показатель (ОП) – это индикатор финансовой дисциплины клиента. Чем он выше, тем ниже ставка по кредиту.

Предварительный заём, это - заём, который можно получить, имея на депозите 10% и более от суммы, необходимой на покупку жилья. При этом ставка по кредиту в среднем будет от 2% до 8% годовых. Предварительные займы «Отбасы Банк» выдаёт только в рамках госпрограмм и собственных программ: «Әскери баспана», «Свой дом», «Умай», «Корпоративный продукт», а также региональных жилищных программ для молодежи.

Если вкладчик не хочет копить 3 года и у него на руках уже есть 50% от стоимости жилья, он может получить промежуточный жилищный заем. Промежуточные займы до октября 2022 года выдавались по ставке от 7% до 8,5% годовых с последующим понижением до 5%.

Баланс накоплений и выдачи займов – главный принцип в системе жилищных сбережений. ЖСС – это замкнутая система, она не задействует капитал из внешних источников. Пока одни участники делают накопления, другие – получают займы. Это позволяет системе быть стабильной и самым бережливым вкладчикам выдавать займы по более низкой ставке.

Время – деньги: чем дольше копишь, тем ниже ставка по ипотеке

Поэтому, в «Отбасы Банк» с октября 2022 года к промежуточным займам начали применяться дифференцированные ставки вознаграждения. То есть ставка по промежуточному займу будет зависеть от размера ОП, который, в свою очередь, в том числе зависит от срока накопления. Теперь диапазон ставки вознаграждения по промежуточному займу составляет от 7% до 11,5% годовых, а ГЭСВ - от 7,4%. Клиент, который единовременно, без накопления на депозите, внес на свой сберегательный счет в «Отбасы Банк» половину стоимости жилья, сможет претендовать на промежуточный заем по ставке от 10% до 11,5%, при ГЭСВ от 11,2%. Чтобы получить промежуточный заем по прежним ставкам от 7% до 8,5%, вкладчик банка должен будет внести имеющиеся 50% от стоимости жилья и достичь оценочного показателя до значения 5, то есть, не ранее чем через полгода. Тогда ставка по займу будет ниже.

Так работает система жилищных строительных сбережений – чем дольше копит вкладчик, тем ниже ставка по займу.

При взносе 50% от договорной суммы оценочный показатель 0,83 достигается за 1 месяц, ОП 1,67 – за 2 месяца, ОП 2,5 – за 3 месяца, ОП 3,33 – 4 месяца, ОП 4,17 – 5 месяцев и ОП 5 – за 6 месяцев.

Дифференцированные ставки вознаграждения по промежуточным жилищным займам в зависимости от значения оценочного показателя применяются по программам банка: приобретение первичного жилья, приобретение жилья на вторичном рынке, приобретение земельного участка, на цели ремонт и модернизация жилья и строительство, иным проектам жилищного строительства, при кредитовании на приобретение жилья при наличии жилищных сертификатов социальной помощи от акиматов в рамках их сотрудничества с банком, при условии кредитования по проекту «Арендное жилье с последующим выкупом», при выдаче промежуточных жилищных займов на цели внесения первоначального взноса для получения займа в АО «Отбасы Банк» на приобретение первичного жилья и при кредитовании на ремонт жилья для действующих заемщиков банка.

Ставки по жилищным и предварительным займам остаются без изменений, отметили в «Отбасы Банк».

Программа льготного кредитования «Алматы жастары» пока выполнена

За январь-сентябрь 2022 года инвестиции в основной капитал в Алматы составили 974 млрд тенге. Реальный рост инвестиций в город – 22,1%, тогда как по Казахстану – всего 7%.

Капиталоемкие отрасли города – «операции с недвижимым имуществом» или строительство жилья и «транспорт и складирование», куда направили 61% всех инвестиций города. Инвестиции в операции с недвижимым имуществом выросли с 352 млрд до 456 млрд тенге.

70% инвестиций города привлекаются за счет частных средств инвесторов и предпринимателей, которые за 9 мес. 2022 года выросли на 35% – до 677 млрд тенге.

Напомним, что акиматом Алматы с 10 по 14 октября 2022 года через сайт www.almaty-zhastary.kz проводился дополнительный отбор заявок на участие в городской программе льготного кредитования «Алматы жастары». 

В программе принимали участие заявители, которые подавали заявку ранее, в период основного конкурсного отбора - с 18 мая по 1 июня 2022 года, но не прошли из-за некорректного заполнения, оформления или подачи документов.

По итогам приема заявлений 2135 участников отредактировали свои заявки и обновили документы. Все поступившие заявления и документы проверены на соответствие требованиям программы и сформирован список по наибольшему количеству набранных баллов по каждой сфере. Списки отобранных участников, включенных в резерв и отклоненных опубликованы.

Отобранные 183 претендента в личном кабинете получили направления для подтверждения платежеспособности в АО «Отбасы банк». Остальные 829 участников, из 1000 запланированных к охвату займами, приобрели жилье, 27 находятся в поиске жилья.

Ипотечный кредит можно подобрать здесь.

Людмила Валентинова

Фото из открытых источников