Жилье в Нур-Султане и Алматы будет дорожать

Аналитик-консультант в сфере недвижимости компании «Оценка собственности» Анна Шацкая рассказала Forbes.kz о том, чем живет сегодня рынок.

F: Анна, как бы вы оценили сегодняшнее состояние рынка недвижимости Казахстана в целом и в Нур-Султане и Алматы в частности?

- Текущее состояние рынка недвижимости характеризуется уверенным ростом реализованного спроса и нового предложения на фоне сдержанных темпов роста цен. Рост спроса поддерживается растущими объемами ипотечного кредитования при фактическом отсутствии роста реальных доходов граждан. Среднегодовой темп прироста спроса в Нур-Султане с начала 2015 г. составляет 41,8%, в Алматы - 20,8% в год.

Несмотря на существенный рост реализованного спроса, темпы роста цен не превышают уровня инфляции. Сдерживающее влияние на цены оказывает ослабление курса национальной валюты и, как следствие, отсутствие роста реальных доходов.

F: С начала реализации госпрограммы «7-20-25», которая стартовала летом прошлого года, выделено уже более 101 млрд тг. на покупку 8 844 квартир. Можете ли вы назвать эту программу драйвером рынка?

- Если сопоставить цифру 8 844 займов с годовым объемом сделок (264 515 сделок по РК в 2018 г.), это окажется лишь 3% от общего спроса. Поэтому, пока нельзя сказать, что программа является драйвером рынка. Как известно, программа «7-20-25» ограничена стоимостью жилья, что существенно снижает количество доступного жилья для участия в данной программе.

Другое дело, что, например, государственный Жилстройсбербанк по другим программам из года в год наращивает объемы кредитования. Например, за январь-июнь текущего года ЖССБ выдал 22 501 заём, что обеспечило 20% всех сделок, совершенных за этот период по стране (114 756 сделок).

В общем объеме ипотечного портфеля страны доля Жилстройсбербанка в 2018 г. составила 66%, на втором месте стоят банки второго уровня с собственными ипотечными продуктами - 24%.

Кроме того, ожидается, что в текущем году доля Жилстройсбербанка окажется еще выше. Так, уже за январь-июнь 2019 г. банк выдал займов на 456,9 млрд тг., что на 32% выше годового объема кредитов, выданных банком в целом за 2018 г..

Общая динамика объемов ипотечного кредитования показывает значительный рост, который составил в 2017 г. - 83%, в 2018 г.  - 47% по отношению к предыдущему году.

Таким образом, можно сделать вывод, что настоящими драйверами рынка является ипотека Жилстройсбербанка и собственные программы банков второго уровня.

F: В таком случае, по вашей оценке, программа «7-20-25» хоть как-то повлияла на стоимость недвижимости в стране?

- Как видно из показателей, сегодняшний незначительный рост цен на рынке жилья обеспечивается растущими объемами ипотечного кредитования, поскольку доходы граждан не растут.

Рост цен на жилье в Нур-Султане в 2018 г. составил 5,1% и 7,5% на первичном и на вторичном рынках соответственно. В Алматы темпы роста оказались ниже - 1,3% и 1,9% на первичном и на вторичном рынках соответственно.

F: А со стороны кажется: то, что сейчас происходит на строительном рынке в Алматы, очень похоже на бум - в городе, особенно в центре, стали осваивать каждый незанятый клочок земли. Кроме того, на рынке Алматы очень активен стал столичный застройщик - одна из крупнейших строительных компаний страны BI Group. Это говорит о том, что сфера строительства стала вновь привлекательной?

- Отрасль строительства жилья в Алматы безусловно остается привлекательной. Интерес застройщиков к рынку Алматы объясняется тем, что к 2017-2018 г.г. столичные застройщики столкнулись с перенасыщением рынка и поиском других площадок для строительства. Рынок столицы при постоянно растущем спросе фактически не успевает поглощать, столько, сколько предлагается к продаже. По нашим расчетам, в 2018 г. поглощение на рынке жилья Нур-Султана составило 70% от общего объема предложения на рынке. При этом показатель обеспеченности жильем в Нур-Султане самый высокий по стране - 29,8 кв. м на человека и уже близок к международному стандарту в 30 кв. м.

Иначе дело обстоит в Алматы. Расчеты показывают, что реализованный спрос здесь составляет 90% от общего объема предложения и в городе наблюдается дефицит нового жилья. Поэтому не удивительно, что застройщики обратили внимание на рынок южной столицы. 

F: Каких цен в этой связи на первичном рынке стоит ожидать?

- В текущем году увеличение объемов ипотечного кредитования также будет способствовать росту цен на недвижимость в Нур-Султане в пределах 5-7% в год, в Алматы - в пределах 4-6% в год.

F: В крупных городах Казахстана наблюдается концентрация крупных игроков в строительстве. Особенно это заметно на фоне начала 2000-х, когда в стране работали десятки крупных строительных компаний, большинство из которых не пережили кризис. Не опасна ли концентрация и монополизация, на ваш взгляд?

- На мой взгляд, как и при любой монополии, доминирующее положение на рынке крупных игроков позволяет этим организациям устанавливать контроль над объемом продаж и влиять на конъюнктуру и общие ценовые тенденции на первичном рынке жилья. Вместе с тем, в условиях кризиса многие даже развитые рынки имеют тенденцию к переходу в тип монополистической конкуренции, при этом на рынке остаются наиболее сильные компании, способные строить качественное жилье в срок.

F: Как вы считаете, близки ли мы к буму и пиковым ценам 2006 г.? Приблизимся ли вообще в обозримой перспективе?

- После ипотечного кризиса 2007-2009 гг. стало ясно, что возврата к прежним показателям не будет, не будет дешевых западных кредитов, огромной доли сомнительных ипотек и «ценовых пузырей» на рынке недвижимости. На пике цен в 2007 г. средняя цена жилья по республике составляла 1 111 долл США за квадратный метр. С 2001 г. по 2007 г. темп роста рынка составлял 56,4% ежегодно! Сейчас мы находимся в совершенно других условиях. Средняя цена жилья в долларовом эквиваленте на июнь 2019 г. составила 508 долл США за квадратный метр и в посткризисный период с 2009 г. по 2018 г. средний темп роста рынка составляет 7% в год.

Фото: из открытых источников