Как, купив недвижимость, не остаться и без денег, и без квадратных метров - советы юриста

Вы покупаете гараж, сарай, квартиру, дом, небоскреб, крестьянскую ферму, винный погреб, участок на Луне? Известный казахстанский юрист Михаил Кленчин дает советы как не остаться у разбитого корыта, то есть без денег, и без квадратных метров. Что делать, дабы этого не случилось с Вами? 

"Для начала описание типичной ситуации. Сразу оговорюсь, подобную тему выслушиваю в разных вариациях от различных клиентов с регулярностью где-то раз в месяц. Итак, человек купил квартиру или дом. Причем купил после тщательных поисков и изучений различных вариантов, пользуясь услугами риелторов и советами знакомых. Настроение его улучшилось, довольный он заезжает, начинает ремонт или сразу живет - не суть важно. Все вроде хорошо и ладненько. А гром среди ясного неба выглядит всегда одинаково и проявляется в двух классических ипостасях: звонок в дверь и недоуменное лицо посетителя со словами «Это моя квартира! Какого лешего вы тут делаете?!» либо копия искового заявления в почтовом конвертике - опять же, от бывшего собственника.

Уже потом выяснится, например, что хозяин квартиры знать ничего не знал, расставаться с жилплощадью не собирался, лежал все это время под пальмой, а мошенники, пока он себе лежал, продали его квартиру, и даже иногда несколько раз. Не стану много распространяться о том, что происходит далее в суде, просто дам информацию для размышления, основанную на статистике: такие иски удовлетворяются в 29 случаях из 30. Это означает, что квартира возвращается прежнему хозяину, а покупателю не остается ничего иного, кроме как пытаться получить возмещение с мошенников, которых, как правило, след давно простыл и днем с огнем и уголовным розыском не сыщешь, а если вдруг сыщешь, то взять с них все равно нечего, - пишет юрист.

По его словам, способов и схем мошенничества - уйма. "Всех не описать, а потому просто перечислю ключевые сигналы опасности, при обнаружении которых, возможно, следует отказаться от сделки, а также дам несколько советов для потенциальных покупателей жилья. Это рейтинг, основанный на практике".

1. Следует насторожиться, если продавец недвижимости действует по доверенности. Это самый распространенный признак «кидальных» сделок. Аналогично - если продавец сам купил жилье у лица, действовавшего по доверенности. Подделать доверенность - элементарно.

2. Продавец недвижимости сам не так давно ее купил или оформил право собственности. Запомните: чистые и идеальные документы должны настораживать гораздо больше! Потому что мошенники, как правило, совершают предварительно ряд подставных сделок и только потом продают по объявлениям, спрятав концы в воду.

3. Продавец - молод. Не буду вдаваться в подробности, но если 19-летний парень продает дорогую квартиру в элитном доме - посудите сами, откуда у него была возможность ее приобрести? Если жилье просто на него оформлено (так бывает), то переговоры должен вести реальный хозяин, а все прочие варианты - опасность. Исключение - если молодой человек получил недвижимость по наследству.

4. В квартире установлены новые дверные замки. Уникальный признак, позволяющий распознать случай, когда в квартиру проникают во время длительного отсутствия хозяина. Гляньте на ключи - если слишком новые, не протертые, а квартира в собственности уже давненько, то это сигнал.

5. Попросите продавца представить справку не только об отсутствии обременений (ее вы и сами можете запросто получить), а справку с указанием всех предыдущих сделок с объектом недвижимости - там можно многое почерпнуть. Справку эту сами не изучайте, отдайте юристу.

6. Будьте настороже, если правоустанавливающим документом является решение суда. То же самое касается предыдущих сделок. Судебный акт может быть отменен в порядке надзора даже после его вступления в законную силу. Проверьте, прошло ли дело в Верховном Суде или еще нет. Это несложно - есть база ЕАИАС, где сведения доступны любому желающему.

7. Смело стучитесь в двери к соседям. Сообщите, что покупаете квартиру у такого-то, спросите, знают ли они его. Кстати, это один из наиболее надежных способов проверки квартиры на «чистоту».

8. Если есть возможность, покупайте лучше квартиры, ранее заложенные в банке. По крайней мере, в случае признания сделки недействительной с банка всегда можно будет получить назад деньги, в отличие от мошенника.

9. Не соглашайтесь на оформление сделки у непроверенного нотариуса. Нередко мошенники целый спектакль устраивают - с поддельной нотариальной конторой, журналами регистрации, печатями и т.д., но все это «липа».

10. Ну и самое главное, есть такое понятие, как «титульное страхование» - это страхование от рисков утраты права собственности в будущем. Да, квартира обойдется несколько дороже, но в случае признания сделки недействительной по любым основаниям вы сможете вернуть деньги.