Как коммерческая недвижимость в РК прошла оценку спросом

Исследование Forbes Kazakhstan по крупнейшим рантье Казахстана по итогам 2015 года выявило присутствие некоторой неуверенности среди владельцев коммерческой недвижимости. Кто-то еще надеялся, что после Нового года произойдут позитивные изменения, кто-то держал ставки без изменения.

Однако 2016 расставил свои акценты на рынке, после чего стало окончательно ясно: новая реальность, или новая «нормальность», пришла надолго. Ставки в бизнес-центрах, торговых и торгово-развлекательных центрах начали падать.

В настоящее время, по мнению экспертов, падение арендных ставок в БЦ и ТРЦ прекратилось, и стоимость аренды и продажи «квадрата» наконец стала рыночной, очистившись от иллюзий возврата цен середины 2000-х. Тогда, к примеру, ставки в бизнес-центрах класса «А» доходили до $100 за «квадрат». Сегодня мало того, что цены зафиксированы в тенге, так еще и арендаторы не дают больше $10-20 за квадратный метр в БЦ класса «А» и «А минус». Фактически за 10 лет арендные ставки упали в 5-10 раз.

Серьезное давление на стоимость аренды квадратного метра оказывают иностранные компании, уходящие из Казахстана и освобождающие арендуемые площади. По данным специалистов, основные передвижения между БЦ сейчас это переезд существующих компаний в поиске лучших условий.

Серьезное давление на стоимость аренды квадратного метра оказывают иностранные компании, уходящие из Казахстана и освобождающие арендуемые площади. 

Оживления рынка коммерческой недвижимости ожидать не стоит, однако потенциал для роста все-таки есть. По мнению участников рынка, единственный клиент, который может оживить рынок в ближайшей перспективе и заложить устойчивый многолетний тренд для развития всех сегментов недвижимости, это МСБ. Если государство реально улучшит бизнес-климат для этих компаний, они начнут потихоньку развиваться и смогут дать толчок развитию всех секторов недвижимости.

Здесь главное - предоставить им максимум защиты, надежности со стороны государства на всех уровнях, свободы. Достаточно посмотреть на мировой опыт, где основа спроса - это малый и средний бизнес.

На топ-10 рейтинга крупнейших рантье Казахстана - 2016 приходится 46 объектов коммерческой недвижимости. Из них 18 торговых и торгово-развлекательных центров - 39% от общего количества рассматриваемых объектов, а также 28 бизнес центров - 61% соответственно. На Алматы из 46 объектов приходится 35, или 76%, на Астану - 11, или 24%.

Общая сумма коммерческой площади 46 объектов составляет 762,38 тыс. кв. м. Из них торговых и торгово-развлекательных центров - 478,64 тыс. кв. м, или 63%, бизнес-центров - 283,74 тыс. кв. м, или 37%. В среднем площадь одного ТЦ или ТРЦ составляет 26,59 тыс. кв. м, БЦ - 10,13 тыс. кв. м.

При этом в Алматы на 35 объектов коммерческой недвижимости приходится 568,25 тыс. кв. м, или в среднем 16,23 тыс. кв. м на каждый. В Астане 11 объектов в сумме составляют 194,12 тыс. кв. м, или в среднем 17,65 тыс. кв. м на каждый.

Географическое распределение денег выглядит следующим образом: Алматы - 43,6 млрд тенге, или 79%, Астана - 11,87 млрд тенге, или 21% предполагаемой выручки. 

Суммарная предполагаемая выручка топ-10 рантье составила 55,47 млрд тенге. В прошлом году эта сумма была больше на 4,14 млрд тенге - 59,61 млрд тенге, разница составила почти 7%. На фоне больших цифр изменение не кажется критичным, но в среднем каждый участник рейтинга недополучил в 2015 почти полмиллиарда тенге предполагаемой выручки.

Из них на торговые и торгово-развлекательные центры пришлось 38,06 млрд тенге, или 69%, на бизнес-центры - 17,41 млрд тенге, или 31%. В среднем один ТЦ или ТРЦ получил за год 2,11 млрд тенге, БЦ - 0,62 млрд.

Географическое распределение денег выглядит следующим образом: Алматы - 43,6 млрд тенге, или 79%, Астана - 11,87 млрд тенге, или 21% предполагаемой выручки.

В среднем один объект в южной столице приносил в 2015 1,24 млрд тенге, в северной - 1,08 млрд тенге.

Александр Воротилов, Айдын Шагиев