Выбираем: долевка vs готовое жилье

Выбор между покупкой квартиры в строящемся доме и готового жилья в Казахстане в 2026 году превратился в сложную финансовую задачу. Высокие ипотечные ставки, двузначная инфляция и кардинальные изменения на рынке недвижимости заставляют покупателей внимательно считать каждый тг. Разбираемся, что выгоднее с учетом текущей экономической ситуации.

Рынок жилья в Казахстане демонстрирует любопытную динамику. По данным Бюро национальной статистики, средняя цена квадратного метра нового жилья по стране составила 617 555 тенге, тогда как квартиры на вторичном рынке стоят 629 667 тенге за кв. м. Разрыв минимален, так как вторичка дороже новостроек всего на 2%.

Однако ситуация сильно различается по городам. В Астане новое жилье (739 033 тенге за кв. м) уже обогнало по цене вторичное (727 363 тенге). В Алматы, напротив, вторичный рынок (749 592 тенге) остается дороже первичного (725 995 тенге).

При этом готовые новостройки стремительно исчезают с рынка. Согласно обзору AERC на основе данных Krisha.kz, количество объявлений о продаже квартир в уже введенных жилых комплексах за год сократилось почти в 2,2 раза: в июне 2026 года их насчитывалось 378 против 815 годом ранее. Средняя стоимость квадратного метра готовых новостроек достигла 529,3 тыс. тенге, что на 14% выше, чем в июне прошлого года. В Алматы этот показатель составляет 840,5 тыс. тенге за кв. м.

За год новостройки в Казахстане подорожали более чем на 16%, а в некоторых регионах за пять лет — почти на 90%.

Ипотечные ставки

Главный фактор, влияющий на выбор между долевкой и готовым жильем, стоимость ипотеки. В 2026 году рыночные ставки по-прежнему превышают 19% годовых. Стандартная ипотека на новостройки в банках предлагается по ставкам в диапазоне 20–24% годовых.

У большинства банков стандартные ставки держатся в диапазоне 20–22,5%. Altyn Bank предлагает 22,3–22,5% на срок до 20 лет, Halyk Bank от 20,5 до 24%. На вторичное жилье условия схожие, и ставки также превышают 20%.

Однако существуют и более выгодные варианты:

 

- Программа «7-20-25» - ставка 7,2%

 

- Отбасы банк - ставки от 3,5 до 5%

 

- Ипотека под залог депозита - Банк ЦентрКредит предлагает ГЭСВ от 6% до 17,7% при наличии на депозите 20% или 50% от стоимости жилья. ForteBank под залог денег — ГЭСВ от 9,53% до 18,81%.

 

- Партнерские программы с застройщиками - Altyn Bank через партнерство с BAZIS-A, BI Group и Sensata предлагает ставки от 0,1 до 18,5%.

При этом часть банков фактически отказалась от кредитования вторичного жилья и сосредоточилась на первичном рынке. Банки также стали тщательнее проверять объекты минимальный год постройки дома может составлять от 1965 до 1987 года в зависимости от банка, не кредитуются каркасно-камышитовые, саманные и деревянные дома.

Инфляция

Инфляция в Казахстане остается двузначной, хотя и замедляется. В мае 2026 года она снизилась до 10,4% с почти 13% в сентябре 2025-го. По итогам года Национальный банк прогнозирует инфляцию в диапазоне 9–11%.

Для покупателя жилья это означает, что деньги на депозите обесцениваются примерно на 10% в год. Если вы копите на первоначальный взнос, инфляция съедает часть накоплений, а цены на жилье растут быстрее — новостройки дорожают на 16% в год. Таким образом, откладывание покупки может оказаться невыгодным: за год квартира подорожает сильнее, чем вы сможете накопить.

С другой стороны, высокая инфляция — это аргумент в пользу ипотеки с фиксированной ставкой: вы берете деньги сегодня, а возвращаете их обесцененными тенге. Однако при ставках 20%+ этот эффект нивелируется высокой стоимостью кредита.

Долевое строительство

Долевое строительство в Казахстане долгое время было сопряжено с высокими рисками. Более 60% строящихся объектов незаконно привлекали деньги дольщиков.

С 2026 года ситуация начала меняться. Введены новые правила:

 

- Переход на безналичные расчеты и ужесточение контроля.

 

- Запрет на использование предварительных договоров бронирования для обхода законодательства.

 

- Электронная регистрация сделок, которая должна устранить двойные продажи.

 

- С 1 июля 2026 года вступает в силу реестр недобросовестных застройщиков с четырьмя уровнями риска. Компании третьей категории получат прямой запрет на привлечение средств дольщиков.

Однако риски полностью не исчезли. Эксперты предупреждают, что в результате ужесточения долевого законодательства образовалась правовая дыра для появления тысяч новых обманутых дольщиков. Застройщики также находят способы обходить закон, например, через выпуск облигаций.

Примеры 

Возьмем квартиру стоимостью 30 млн тенге (примерно 50 кв. м по средней цене 600 тыс. тенге за кв. м).

Вариант 1: Готовая квартира

- Цена: 30 млн тенге.

- Первоначальный взнос (20%): 6 млн тенге.

- Кредит: 24 млн тенге под 21% годовых на 20 лет.

- Ежемесячный платеж: около 490 тыс. тенге.

- Переплата за весь срок: более 90 млн тенге.

Вариант 2: Долевка (стройка)

- Цена: на 10–15% ниже — около 26 млн тенге.

- Первоначальный взнос: 5,2 млн тенге.

- Кредит: 20,8 млн тенге. Если удается получить партнерскую ставку от застройщика (например, 15% вместо 21%), платеж будет существенно ниже.

- Однако: деньги застройщику вы перечисляете сразу, а ключи получаете через 1–2 года. Все это время вы платите аренду (в среднем 5 062 тенге за кв. м в месяц, то есть около 250 тыс. тенге в месяц за 50 кв. м).

- За два года аренда съест около 6 млн тенге, как раз разницу в цене.

По цене новостройки и вторичка почти сравнялись, разрыв минимален. Готовые новостройки дорожают быстрее - +14% за год.

 

По ипотеке ставки на первичное и вторичное жилье сопоставимы (20%+). Но на новостройки чаще действуют партнерские программы с застройщиками, где ставки могут быть значительно ниже.

 

По рискам долевка остается более рискованным инструментом, хотя новые правила 2026 года повышают прозрачность. Готовое жилье - это «ключи в руки» и никаких сюрпризов.

 

С учетом инфляции (10,4% в год) и роста цен на жилье (+16% в год на новостройки) откладывать покупку невыгодно. Однако брать ипотеку под 20%+ тоже дорого.

Если у вас есть доступ к льготной ипотеке («7-20-25», Отбасы банк, партнерские программы застройщиков), долевка может быть выгоднее, так как вы получаете квартиру дешевле и под более низкий процент. Но выбирайте только проверенных застройщиков (желательно из первой категории реестра) и внимательно изучайте договор.

Если же вы покупаете на рыночных условиях (20%+), готовое жилье выглядит предпочтительнее, вы избегаете рисков стройки, не платите аренду во время ожидания и можете сразу заехать или сдавать квартиру, частично компенсируя ипотечные платежи.

Ипотечный кредит можно выбрать и взять здесь. 

Фото из открытых источников