Рынок недвижимости вошел в фазу ценовой коррекции

Рынок недвижимости Казахстана находится в крайне уязвимом состоянии, а сокращение спроса на ипотечные кредиты может существенно сказаться на ценах жилья. Такое мнение в интервью LS озвучил глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

По итогам первого квартала 2026 года число заявок по ипотечным займам сократилось на 21%, до 191 тыс., а их средний размер составил 20,5 млн тенге.

Ермек Мусрепов в беседе с LS отметил, что падение спроса на жилищное кредитование уже свершившийся факт. Он перечислил шесть основных причин сложившейся ситуации: высокие процентные ставки по ипотечным программам; снижение доступности кредитов для клиентов; рост долговой нагрузки домохозяйств; отсутствие сопоставимого роста доходов населения; сокращение объемов нового жилищного строительства в отдельных сегментах; ожидание покупателями более выгодных ценовых условий в будущем.

Значительная часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию, откладывая приобретение жилья в расчете на коррекцию цен и улучшение условий финансирования.

С 1 июля 2026 года предельный уровень ГЭСВ по ипотечным займам снижается с 25% до 20%. Как пояснил Мусрепов, это может привести к тому, что часть банков пересмотрит свои продукты, сократит объемы выдач либо ужесточит требования к заемщикам.

«Для БВУ ипотека станет менее привлекательной с точки зрения доходности и управления рисками. В результате доступность кредитования для населения может дополнительно снизиться», — считает эксперт.

По его прогнозу, во втором полугодии 2026 года следует ожидать дальнейшего сокращения количества ипотечных сделок и сохранения низкой активности на рынке жилищных займов.

Признаки охлаждения 

Сфера недвижимости напрямую зависит от доступности ипотечного финансирования, напоминает глава Федерации недвижимости. Когда этот механизм сокращается, уменьшается количество покупателей, способных приобрести жилье. Соответственно, снижается объем сделок как на первичном, так и на вторичном рынках.

Уже наблюдаются: падение количества сделок; увеличение сроков экспозиции объектов; рост числа непроданных квартир; расширение объема предложений на вторичном рынке; постепенное сокращение покупательской активности.

«В такой ситуации предложения неизбежно начинают меняться в сторону снижения цен. По нашей оценке, рынок уже вошел в фазу ценовой коррекции», — заявил собеседник.

Особую обеспокоенность у эксперта вызывает то, что сокращение ипотеки способно запустить цепную реакцию: меньше кредитов — меньше сделок — больше непроданных объектов — сильнее давление на цены. При сохранении текущих тенденций, предупреждает он, существует риск перехода сферы из стадии охлаждения в стадию полноценной ценовой коррекции.

 «В наиболее уязвимых сегментах прежде всего на вторичном рынке и в объектах с завышенной стоимостью снижение цен может достигать 30-35% относительно пиковых значений последних лет», - подсчитал Ермек Мусрепов.

В течение последних лет значительная часть спроса поддерживалась именно доступностью ипотечных программ и использованием пенсионных излишков для улучшения жилищных условий. Если объемы жилищного кредитования продолжат сокращаться после 1 июля, рынок может столкнуться с дефицитом покупателей.

В такой ситуации продавцы и застройщики будут вынуждены конкурировать уже не за рост стоимости, а за самого покупателя. Это неизбежно приведет к пересмотру ценовой политики и увеличению размера скидок.

«Снижение спроса на ипотеку является отражением общего охлаждения рынка недвижимости. Если доступность жилищного кредитования продолжит сокращаться, рынок будет двигаться не в сторону роста цен, а к их постепенной коррекции. В ближайшей перспективе ключевым фактором станет не предложение жилья, а наличие платежеспособного покупателя, которого сегодня на рынке все меньше», — резюмировал Ермек Мусрепов.

Фото из открытых источников