Ипотечный рынок РК держится на льготных программах – АФК

Аналитический центр АФК представил обзор ипотечного рынка Казахстана по итогам первого полугодия 2026 года. Главный вывод: ипотека заметно выделяется на фоне общего охлаждения розничного кредитования, однако рост обеспечивается почти исключительно за счет Отбасы Банка и льготных механизмов. Классическая банковская ипотека продолжает сокращаться.

Количество заявок на ипотеку в первом полугодии снизилось на 13,4% в годовом выражении — до 419,2 тыс. Однако после резкого падения в первом квартале (минус 20,8% к предыдущему кварталу) во втором квартале спрос частично восстановился, прибавив 18,7%. Это указывает на то, что наиболее слабая фаза рынка пройдена в начале года.

Несмотря на сокращение числа заявок, объем новых ипотечных выдач увеличился на 12,4% в годовом выражении, до 1,1 трлн тг. При этом общий объем розничных выдач сократился на 3,6%.

Ключевая тенденция – это доминирование льготного финансирования. Выдачи Отбасы Банка выросли на 32,8%, достигнув 916,7 млрд тг, и более чем компенсировали сокращение рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня на 39% — до 161,5 млрд тг.

В результате доля рыночных продуктов БВУ в новых выдачах снизилась до 14,3% с 26,2% годом ранее. Положительная динамика совокупного рынка полностью обеспечивалась расширением финансирования через Отбасы Банк.

Доминирование льготных программ удерживает среднюю стоимость ипотеки на уровне 10%, что существенно ниже общерыночных процентных условий. Базовая ставка большую часть полугодия составляла 18%.

Одним из основных ограничений спроса остается ухудшение доступности жилья. Цены на первичном рынке выросли на 15,5% в годовом выражении, на вторичном — на 11,8%. Реальные денежные доходы населения увеличились лишь на 0,1%.

Существенное опережение стоимости жилья над доходами повышает требования к первоначальному взносу и ограничивает платежеспособный ипотечный спрос. Частично этот разрыв компенсируют изъятия из ЕНПФ на жилищные цели: их объем вырос на 59% в годовом выражении — до 407,5 млрд тг.

Доля ипотечных кредитов свыше 20 млн тг выросла с 31,4% до 39,6%. Одновременно доля займов до 10 млн тг снизилась с 20,7% до 16,5%. Это отражает необходимость привлекать больший объем финансирования на фоне удорожания недвижимости.

Средняя сумма кредита выросла умеренно — до 12,4 млн тг (плюс 2,5%). Отношение расчетного ипотечного платежа к средней зарплате снизилось с 37% до 36%. Таким образом, долговая нагрузка действующих заемщиков остается относительно стабильной благодаря росту номинальных зарплат и структуре ставок.

Ипотечный портфель с начала года увеличился на 7,2%, достигнув 7,5 трлн тг. Портфель Отбасы Банка вырос на 9,6% — до 4,4 трлн тг, приблизившись к 60% совокупного рынка.

Качество ипотечного портфеля в целом остается высоким: доля просроченной задолженности по системе практически не изменилась и составила 0,41%. Залоговая природа кредитования, первоначальный взнос и более жесткий отбор заемщиков продолжают ограничивать кредитные риски в сегменте.

При сокращении совокупного объема новых розничных выдач на 3,6% в годовом выражении выдача ипотеки выросла на 12,4%. Ипотечный портфель с начала года увеличился на 7,2% — это наиболее высокий показатель среди основных сегментов розничного кредитования. В результате ипотека обеспечила почти половину (47%) чистого прироста розничного кредитного портфеля БВУ.

В третьем квартале ожидается дальнейшее восстановление спроса на фоне расширения льготных программ и партнерских инициатив с застройщиками. Однако при сохранении высокой стоимости рыночного фондирования рост, вероятно, продолжит концентрироваться в льготном и жилищно-строительном сегментах.

Аналитики АФК подчеркивают: расширение рынка происходит преимущественно за счет льготных и ЖСС-механизмов, тогда как рыночный сегмент по-прежнему испытывает давление высокой стоимости фондирования. Более сбалансированная модель развития потребует восстановления рыночной ипотеки. Без снижения стоимости долгосрочного фондирования БВУ и улучшения доступности жилья динамика рынка будет по-прежнему в значительной степени определяться масштабами господдержки и возможностями системы жилищных сбережений.

Ипотечный кредит можно выбрать и взять здесь. 

Фото из открытых источников