АФК: ипотечный рынок Казахстана в 2025 году развивался автономно от рынка

Аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана представил обзор ипотечного рынка по итогам 2025 года. Исследование фиксирует усиление структурных дисбалансов на фоне разнонаправленной государственной политики.

При общем охлаждении розничного кредитования (рост замедлился до 8,7% с 21,9% годом ранее) ипотечный сегмент сохранил двузначную динамику. Выдача новых ипотечных займов за 2025 год увеличилась на 16,7% и достигла 2,4 трлн тенге против 2,0 трлн тенге в 2024 году.

Весь прирост обеспечил Отбасы банк, нарастивший выдачу на 27,5% — с 1,3 трлн до 1,6 трлн тенге. Драйверами стали расширение льготного финансирования и госпрограмм, рост базы вкладчиков и договоров ЖСС (+420 тыс.), а также перераспределение спроса из рыночных сегментов на фоне высокой базовой ставки.

В результате доля льготных программ (Отбасы банка и «7-20-25») в новых выдачах выросла до 74% против 69% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня снизилась до 26% с 31%. Средневзвешенная ставка по новым выдачам опустилась до 9,8% с 10,9% при базовой ставке 18% и инфляции 12,3%.

Эксперты АФК констатируют: ипотечный рынок развивается всё более автономно от рыночной конъюнктуры, опираясь преимущественно на механизмы господдержки.

Цены на жилье и доходы разошлись

После двух лет невысокого расхождения динамики цен на жильё и доходов населения в 2025 году разрыв между ними существенно увеличился. Двузначный рост стоимости недвижимости на фоне снижения реальных доходов привел к заметному ухудшению доступности жилья для большинства домохозяйств.

Рост цен поддерживается не только фундаментальным спросом, но и нерыночными источниками ликвидности, ограниченным предложением в крупных городах и инвестиционной мотивацией населения в условиях повышенной инфляции.

Это отражается в структуре спроса: средняя сумма кредита выросла до 12,1 млн тенге с 11,2 млн, доля одобренных заявок снизилась до 25,2% с 39,2%, а доля сделок за собственные средства увеличилась до 41% с 19%. Аналитики указывают на смещение спроса в сторону более платежеспособных домохозяйств с высокими доходами и значительными первоначальными взносами.

Дополнительное влияние оказали переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий — 839 млрд тенге (+106% год к году), что поддержало общий уровень активности на рынке недвижимости (число сделок выросло до 448,6 тыс.) и усилило ценовое давление.

Рынок сегментируется

В АФК отмечают постепенную сегментацию рынка: льготная ипотека концентрируется на круге получателей господдержки, покупки за собственные средства — на домохозяйствах с накоплениями, тогда как рыночные продукты остаются доступными преимущественно для наиболее платежеспособных граждан.

В I квартале 2026 года ожидается дальнейшее увеличение спроса на улучшение жилищных условий в связи с более ранним начислением госпремий (в конце февраля), которые выросли до 124,4 млрд тенге (+34% год к году).

Эксперты констатируют формирование разнонаправленной госполитики: ужесточение макропруденциальных требований и денежно-кредитной политики охладило рыночное кредитование, но расширение льготного финансирования обеспечило двузначный рост в ипотеке.

В результате ипотека развивается вне общерыночной конъюнктуры, усиливая структурную зависимость сектора от бюджетного финансирования, вытесняя рыночные продукты банков и повышая риски дальнейших дисбалансов на рынке жилья.

Ускоренное удорожание недвижимости при снижении реальных доходов увеличило разрыв между стоимостью жилья и платежеспособностью домохозяйств. Поддержка спроса льготными программами происходит на фоне ограниченного предложения, что сохраняет высокую активность сделок, но не сопровождается ростом доходов населения.

При этом планируемое ужесточение макропруденциальных параметров (LTV, коэффициенты долга) в условиях уже сниженной доступности жилья способно дополнительно ограничить круг потенциальных заемщиков и усилить охлаждение рыночной активности.

Текущая динамика свидетельствует о накоплении структурных дисбалансов: рынок сохраняет высокие объемы сделок за счет нерыночных стимулов, динамика цен на жилье и доходов населения движутся в противоположных направлениях, доступность рыночного финансирования остается ограниченной. Без роста платежеспособности населения, развития устойчивых рыночных механизмов и взвешенной регуляторной политики существующие дисбалансы могут сохраняться и усиливаться в среднесрочной перспективе.

Ипотечный кредит можно выбрать и взять здесь. 

Фото из открытых источников