Авторизация

x
Логин :
Пароль :
Войти через

Покупаем квартиру

27 Август 2010 6 11193 (с) krisha.kz

Наши читатели часто задают нам вопросы о том, как правильно оформить сделку купли-продажи жилья (квартиры, частного дома с участком). С этой статьи мы начинаем цикл материалов, в которых осветим последовательно все этапы такой сделки и сопутствующие ей риски.

Этап I. Документы

Важно понимать, что на продажу квартиры может потребоваться больше времени, чем продавец рассчитывает, если состояние документов, необходимых для продажи, будет неудовлетворительным. Потребуется следующий пакет документов.

Во-первых, правоустанавливающий документ - это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или приватизации; свидетельство о праве на наследство; решение суда. Следует помнить, что собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающих документах (статья 188 ГК РК). Кроме того, не имеет значения, проживает ли сособственник в данной квартире или нет. Права собственности не прекращаются и при выезде за границу. Правоустанавливающий документ на квартиру должен быть обязательно зарегистрирован в ЦОНе. В случае утери документа нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат документа должен быть также зарегистрирован в ЦОНе.

Во-вторых, потребуется технический паспорт. Не оформленная по закону перепланировка квартиры является препятствием к её продаже. Характеристики, приведённые в техпаспорте, не должны отличаться от указанных в правоустанавливающих документах (например, площадь жилья или планировка). Если есть несоответствие, то придётся заказывать новый техпаспорт. На это потребуется время и деньги - на уплату штрафа за незаконную перепланировку, вызов техника и изготовление нового техпаспорта.

Любое несоответствие между фактической планировкой квартиры и техпланом считается перепланировкой.

В-третьих, в наличии должно быть удостоверение личности и РНН собственника.

Этап II. Задаток

Когда стороны договорились о сделке, далее следует процедура уплаты задатка. Согласно статье 337 ГК РК, задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы задатка. Выдача задатка по расписке или неправильное оформление соглашения о задатке могут привести к тому, что впоследствии сделка будет признана судом недействительной.

Отсутствие в соглашении о задатке полной продажной цены объекта может позволить продавцу менять эту стоимость, ссылаясь на действительные или надуманные причины. Кроме того, в соглашении о задатке должен быть определён срок окончательного оформления сделки. Иначе продавец может растянуть сделку на неопределённое время и, главное, не будет известна дата, с которой покупатель имеет право требовать от продавца возврата двойного задатка. Во избежание признания сделки недействительной, даже если стороны рассчитываются в иностранной валюте, требуется, чтобы все суммы были указаны в тенге.

Задаток должен выплачиваться собственнику квартиры, а не его родственнику или знакомому, не агентству недвижимости. Полномочиями на получение задатка обладает также лицо, распоряжающееся имуществом по нотариальной доверенности. Если лицо, выдающее задаток, состоит в зарегистрированном браке, для выплаты задатка требуется согласие супруга. Если у имущества несколько совладельцев, все они должны выступать в соглашении о задатке как сторона, берущая задаток.

Задаток не обязателен, если стороны полностью доверяют друг другу.

Для продавца получить задаток выгодно. Это гарантия того, что покупатель в последний момент не откажется от приобретения квартиры. Но если сделка будет сорвана по вине продавца, ему придётся вернуть покупателю двойную сумму задатка и кроме этого возместить его возможные убытки (статья 338 ГК РК). Но получить это удастся только через суд. Поэтому если в этом случае предлагают просто вернуть задаток, а серьёзного убытка не причинено, иногда имеет смысл согласиться.

Этап III. Долги и обременения

Большинство покупателей заинтересовано в покупке свободной от ареста, залога и долгов по коммунальным платежам квартиры. Арест может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами. Основанием могут послужить судебные споры, в которых участвует собственник, даже не связанные с самой квартирой. Арест может быть наложен также на долю, принадлежащую одному из совладельцев. В любом случае продажа арестованной квартиры невозможна.

По сложившейся практике продавец квартиры обязуется уплатить все имеющиеся коммунальные долги на момент подписания договора купли-продажи или на момент выселения. В качестве доказательства этого покупателю предоставляются книжки или квитанции, подтверждающие уплату.

Задолженность перед коммунальными службами при оформлении сделки ни нотариусы, ни центры по недвижимости не проверяют. Это сугубо личное дело продавца и покупателя. Неплохо отразить подобные моменты в отдельном акте приёма-передачи.

Однако бывает, что приобретается квартира именно с долгами. По действующему законодательству (статья 348 ГК РК) перевод своего долга допускается только с согласия кредитора (то есть коммунальной службы).

Этап IV. Идём к нотариусу

Нотариус представляет интересы обеих сторон - и продавца, и покупателя. Ему заранее приносят необходимый пакет документов на квартиру. Удостоверяя договор, нотариус проводит правовую экспертизу предоставленных документов, запрашивает выписку, подтверждающую правомочия собственника, проверяет, нет ли каких-либо обременений, осведомляется об истинных намерениях сторон, их дееспособности и подлинности подписей.

Нотариус вправе отказать в удостоверении сделки, если обнаружит нарушение закона.

Этап V. Документы для договора

Действующее законодательство РК предусматривает письменную форму сделки купли-продажи квартиры путём составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность (статья 153 ГК РК). Составленный договор сделки купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению. Для оформления договора купли-продажи квартиры нотариусу необходим ряд документов в зависимости от конкретных обстоятельств: правоустанавливающие документы на квартиру, нотариальные доверенности с необходимым объёмом полномочий от всех отсутствующих сособственников. То есть все, кто указан в правоустанавливающих документах, должны присутствовать при оформлении договора купли-продажи квартиры или действовать через представителя по доверенности. Потребуется личная явка всех сособственников квартиры старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности; супруга (и) собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если квартира приобретена во время брака (кроме случаев получения её в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на продажу. Исключение возможно, если сособственник умер к моменту заключения сделки. В этом случае необходимо оформить наследство в установленной законом форме.

Плюс нужно предъявить справку о зарегистрированных правах (обременениях). Она выдаётся в ЦОНе по месту нахождения квартиры. Действительна такая справка один день, поэтому получать её необходимо в день заключения договора.

Необходимы также свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры и удостоверения личности продавца и покупателя. Обязательно наличие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Этап VI. Что указать в договоре

Цена квартиры определяется в тенге, и в договоре желательно указать, что она окончательная и не подлежит изменению. Конечно, необходимо указывать реальную стоимость квартиры, ведь в случае расторжения договора именно она будет фигурировать в суде.

В обязательном порядке в договоре купли-продажи указываются адрес расположения квартиры, площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Если заключается договор купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа, то в документе обязательно указываются размеры платежей, порядок выплаты платежей, сроки выплаты платежей. Если эти условия не перечислены, то договор купли-продажи с рассрочкой платежа считается незаключённым и регистрации не подлежит.

Этап VII. Регистрация договора

Заключённый у нотариуса договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке: не позднее 6 месяцев со дня оформления сделки.

У покупателя право собственности на квартиру возникает только после установленной государственной регистрации через ЦОН. Для регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры необходимы: договор купли-продажи квартиры - оригинал и нотариально удостоверенная копия, удостоверения личности покупателя и продавца - оригиналы и копии, техпаспорт на квартиру, квитанция об уплате госпошлины.

Этап VIII. Сроки расторжения договора

Сроки исковой давности оспаривания сделок с квартирами в судебном порядке установлены действующим ГК РК и не могут быть изменены соглашением сторон.

Общий срок для защиты нарушенного права лица или охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений составляет 3 года (статья 178 ГК РК). Но есть и специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной.

Это касается сделок, совершённых под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие злонамеренного соглашения. Срок исковой давности в таком случае составляет 1 год со дня прекращения насилия или угрозы (пункт 2 статья 162 ГК РК).

Кстати, продавец должен уведомить покупателя обо всех известных ему недостатках квартиры (например, протекающий потолок, сыреющие стены). Согласие покупателя с такими недостатками необходимо за-крепить письменно. Скрытые недостатки имеют место, если покупатель не был уведомлён продавцом о них и не мог их обнаружить при обычном осмотре.

Причём продавец отвечает за скрытые недостатки квартиры, даже если он сам не знал о них. Требования, связанные с недостатками квартиры, могут быть предъявлены покупателем в течение 2 лет со дня её передачи (пункт 2 статьи 430 ГК РК).

Иветта Шутова

НОВОСТИ
Подпишитесь на нашу рассылку!
только актуальные статьи
на тему личных финансов

​​

наверх

123