В США будут выдавать ипотеку под залог крипты

Федеральное агентство по жилищному финансированию США (FHFA) поручило ипотечным гигантам Fannie Mae и Freddie Mac разработать подходы к учёту криптовалют как части активов заёмщиков при оценке их платёжеспособности.

Это означает, что владельцы цифровых активов, таких как Bitcoin и Ethereum, смогут в будущем использовать свои криптовалютные накопления как подтверждение финансовой состоятельности при подаче заявки на ипотеку. Нововведение направлено на расширение доступа к жилью для новых категорий заёмщиков, включая инвесторов в цифровые активы.

FHFA подчёркивает, что подход к криптовалюте должен учитывать высокую волатильность и риски, поэтому необходима выработка стандартов оценки таких активов и их дисконтирования. В то же время агентство делает шаг навстречу современным финансовым реалиям, стремясь адаптировать ипотечную систему к новым источникам капитала.

Эксперты отмечают, что это может стать важным прецедентом для интеграции криптовалют в традиционные финансовые инструменты. Если инициатива будет реализована, это откроет новые возможности как для банков, так и для заёмщиков, и потенциально станет драйвером цифровой трансформации в сфере ипотечного кредитования.

Как рухнули Fannie Mae и Freddie Mac

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) - это квазигосударственные корпорации, созданные правительством США для поддержки ипотечного рынка. Их основная задача - обеспечивать ликвидность и стабильность ипотечного кредитования.

Они не выдают ипотеку напрямую, а покупают её у частных банков и кредиторов. Затем они превращают эти кредиты в ипотечные ценные бумаги (MBS) и продают их инвесторам по всему миру. При этом они гарантируют выплату по этим бумагам, даже если заёмщик перестанет платить. Такой механизм позволял банкам выдавать больше кредитов, а американцам — покупать жильё.

В 2000-х годах Fannie Mae и Freddie Mac начали массово приобретать «субстандартные» (subprime) ипотечные кредиты то есть займы, выданные людям с низким доходом или плохой кредитной историей. Банки раздавали ипотеку всем подряд: даже тем, кто не мог её обслуживать. Эти «рискованные» кредиты попадали в ипотечные ценные бумаги. В условиях роста цен на жильё это казалось безопасным: если клиент не платит, то дом продаётся, ипотека погашается.

К лету 2008 года стало очевидно: миллионы американцев не могут обслуживать свои ипотечные кредиты, а связанные с ними ценные бумаги начали обесцениваться. Fannie Mae и Freddie Mac накопили десятки миллиардов долларов убытков. Их капитал оказался недостаточным, чтобы покрыть обязательства перед инвесторами. Это угрожало всей финансовой системе США — ведь на балансе Fannie и Freddie было свыше 5 трлн долларов ипотечных активов (половина всего ипотечного рынка США).

В сентябре 2008 года, в разгар глобального финансового кризиса правительство США взяло Fannie Mae и Freddie Mac под контроль. Это была вынужденная мера для предотвращения цепной реакции на рынке.

Тогда был создан временный надзор FHFA (Federal Housing Finance Agency) — он стал фактическим управляющим. Вложено более 190 млрд долларов государственных средств. Обычные акционеры почти полностью потеряли свои инвестиции. Руководство компаний было уволено, а прибыли с этого момента направлялись в бюджет.

С 2008 года обе компании остаются под контролем государства. Они стали более консервативными, ужесточили критерии по кредитам. Fannie Mae и Freddie Mac приносят прибыль, но их дальнейшая судьба (реформа или приватизация) всё ещё не решена.

Фото из открытых источников