В 2023 году негативные тенденции на рынке жилья РК продолжатся – аналитик

В начале 2023 года на рынке жилья Казахстана продолжились тенденции предыдущего года. Спрос, измеряемый в количестве совершенных сделок с недвижимостью по итогам 2022 года, сократился на 12-15%. Что будет происходить на рынке недвижимости рассказывает Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio.

Деловая активность в строительном секторе РК в декабре так и осталась в зоне стагнации 46,9 пункта, что говорит о росте сектора лишь в стоимостном выражении в 2022 году (+9,4% г/г), в то время как в реальном выражении мы видим сокращение на 12,0-13,0% с 43,5 тыс. сданных в 2021 году жилых зданий до 37,9 тыс. жилых зданий сданных в 2022 году.

Тем не менее, несмотря на достаточно серьезный спад рынка недвижимости в РК, рост цен в прошлом году продолжился. Средние цены выросли на 12%, при этом наибольшее подорожание (14%) произошло в среднем ценовом сегменте «кирпич». В наиболее дорогом сегменте монолитных жилых домов рост составил около 12%, а в наиболее дешевом панельном цены прибавили немного более 11%.

Во многом накопившаяся разница в динамике цен сегментов жилья, а также продление программы льготного кредитования 7-20-25 на 2023 год с сохранением максимальной стоимости жилья от 15 млн. до 25 млн. тенге, определили чуть более высокий рост цен в январе 2023 года на панельные и монолитные объекты жилой недвижимости 2,6% и 2,0% соответственно, в то время как кирпичный сегмент с начала нового года даже подешевел на 0,8%.

Скорее всего в 2023 году негативные тенденции на рынке жилья РК продолжатся. Спрос на рынке под влиянием более высоких процентных ставок, сокращения реальных доходов граждан, слишком высоких цен на недвижимость, а также сокращения объема программы льготного ипотечного кредитования 7-20-25 сократится на аналогичную с 2022 годом величину 12-15%.

Деловая активность в строительном секторе продолжит оставаться в подавленном состоянии, продлевая стагнацию отрасли и на 2023 год. Количество введенных жилых объектов в Казахстане в такой ситуации продолжит снижаться, в этом году значение может уменьшиться еще на 10% до 34,0 тыс. А вот в стоимостном выражении показатель может сохраниться на уровне 2022 года, если рост цен на недвижимость в РК в 2023 году останется на уровне 10%. 

При покупке объекта жилой недвижимости необходимо исходить из цели такой операции. Если приобретение связанно с улучшением личных жилищных условий, то необходимо в первую очередь отталкиваться от потребностей семьи (количество членов семьи, площадь, расположение), а уже потом смотреть на выгодность предлагаемых условий.

Если же недвижимость рассматривается как объект для инвестиций, то здесь все достаточно просто. Небольшие объекты жилой или коммерческой недвижимости в крупных мегаполисах, в районах близких к центральному обладают наилучшей ликвидностью и наиболее высоким спросом.

Такую недвижимость всегда стоит удерживать в своем инвестиционном портфеле, предпочитая избавляться на пиках рынка, как сейчас, от крупных и дорогих объектов, расположенных в спальных районах, удаленных от центра города. На вырученные деньги, стоит подыскивать более интересные предложения, особенно учитывая что в 2023 году мы можем увидеть неплохие скидки. 

В первую очередь стоит отметить, что высокие доходности от сдачи жилой недвижимости в аренду благодаря миграционному притоку осенью 2022 года исчезли. Рынок вернулся к нормальным значениям (150-200 тыс. тенге в месяц), а вместе с этим снизилась и доходность арендного жилья с 15-18% годовых осенью 2022 года (не считая прироста цен на недвижимость), до 8-9% в год.

Даже граждане России сегодня ищут более бюджетные варианты размещения, что обязывает арендаторов снижать свои аппетиты. С учетом того, что жилая недвижимость в 2022 году подорожала на 12%, номинальная доходность получилась около 26-27%, однако если учитывать инфляцию в 20%, то реальная доходность составила около 6-7%, в принципе это достаточно хороший результат, особенно в текущих условиях.

Но, здесь не стоит забывать, что подобный результат возможен лишь в случае, если ваш объект постоянно сдается в течение года. Это значит, что еще на этапе подбора недвижимости под аренду необходимо выбирать преимущественно доступные для большинства казахстанцев объекты панелька или кирпич, желательно вторичка, однокомнатные, максимум двухкомнатные квартиры, которые расположены в относительно благополучных районах города при возможности в мегаполисах.

Дорогие объекты, особенно большой площади сдать будет сложнее и доходность от них скорее всего окажется на 3-4 п.п. меньше. То есть если от однокомнатной панельной «однушки» в 2023 году можно рассчитывать на номинальную доходность в 19-20% (при условии сохранения позитивной ценовой динамики), то от трехкомнатной квартиры в монолитном доме доходность составит около 14-16% в год.

Здесь можно выбрать ипотечный кредит. 

Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio

Фото из открытых источников