Собственный дом или квартира: ипотека, аренда с выкупом, долевое участие

Не все люди, подобно героине старого итальянского фильма, готовы всю жизнь, несмотря ни на какие ситуации, каждый месяц делать взносы на депозит, чтобы когда-нибудь обязательно купить собственный дом. Большинство людей для покупки квартиры или дома, имея относительно небольшую сумму для первоначального взноса, используют дополнительное финансирование. Каковы его основные варианты, ведь собственная квартира или дом – дорогая и, может быть, самая значимая в жизни, покупка?

Ипотечный кредит

Ипотека – это вид кредита, при котором заёмщик получает кредит на покупку дома или квартиры и при этом закладывает покупаемую или другую, находящуюся в его собственности, недвижимость.

Для кредитора такой залог - гарантия возврата кредита. Предмет залога – в данном случае недвижимость, принадлежит заёмщику, однако право распоряжения им, пока кредит не выплачен полностью, законом предоставляется банку.

Заемщик же, подписывая договор ипотечного кредитования, получает деньги на покупку недвижимости и ежемесячно выплачивает кредитору сумму, обозначенную в договоре.

Более половины ипотечных кредитов выдаются сейчас АО «Отбасы банк». Также, ипотечные кредиты выдаёт банк ЦентрКредит, Евразийский банк, Halyk Bank, банк Фридом Финанс Казахстан.

Ранее ипотечные кредиты выдавал и дочерний банк российского Сбербанка в Казахстане, но сейчас он перешёл, по сообщениям ряда СМИ, в собственность АО «НУХ «Байтерек» и эксперты не исключают изменение его стратегии. Однако, получения новой банковской лицензии ему не потребуется и новый банк не появится, просто поменяется акционер. «Сбербанк Казахстан» сейчас обладает ликвидными активами и высококачественным ссудным портфелем, - поясняла ранее председатель Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) РК Мадина Абылкасымова.

Условия по кредитам на недвижимость различаются от банка к банку. Однако, есть общие правила. Так, сумма кредита, как правило, не может покрывать полную стоимость жилья. Минимум, 10%-20% покупки придется оплатить самостоятельно.

Кредиты на недвижимость, обычно, долгосрочные – до 20-25 лет. Это позволяет снизить нагрузку на семейный бюджет, однако переплата будет большей. Иногда кредит можно погашать досрочно, чтобы снизить переплату и, в целом, быстрее избавиться от кредитного бремени, но это должно быть прописано в договоре.

Ипотечные кредиты – большие, десятки или сотни миллионов тенге, поэтому банк может затребовать дополнительное обеспечение: поручителей или залог приобретаемой недвижимости.

Большой кредит на недвижимость банк выдаст при условии высокого дохода. Если заявителю не хватает собственного дохода, банки часто позволяют суммировать доходы кредитополучателя и его близких родственников.

После оформления кредита банк переведет деньги сразу на счет продавца. Заемщику не нужно будет получать в кассе наличные и перевозить крупную сумму с места на место.

Процентная ставка по долгосрочным кредитам, как правило, является плавающей.

Ее размер не зафиксирован, а рассчитывается по формуле, определенной договором. К такой ставке банк часто прибавляет еще свой фиксированный процент.

В зависимости от условий договора ставка может пересматриваться ежедневно или, например, ежемесячно. Промежутки времени, через которые банком пересматривается плавающая ставка, называются процентными периодами. Насколько это выгодно или рискованно, каждый должен решить для себя сам, так как процентный риск несет сам заемщик.

Многие банки имеют партнерские программы с компаниями-застройщиками. Покупая квартиру или дом в новостройке по партнерской программе, заемщик может предварительно оговорить более приемлемые для него условия кредитования: чаще всего - пониженную процентную ставку в первые годы кредитования или на весь срок кредита.

Лизинг или аренда жилья с правом выкупа

Аренда жилья с правом выкупа финансово более доступна, чем ипотечный кредит. И это понятно – она рассчитана не на всех граждан, а как помощь государства нашим социально незащищенным соотечественникам. Аренда жилья с правом выкупа, по сравнению с кредитованием, обычно предъявляет к клиенту менее жёсткие требования, чем к клиенту, претендующему на ипотечный кредит. Ставки по лизинговым сделкам часто ниже, чем по кредитам. Однако сроки лизинга могут быть более короткими, чем сроки кредитования.

Арендное жилье с выкупом от Казахстанской ипотечной компании (КИК) реализуется очередникам акиматов: многодетным и неполным семьям, семьям, имеющих или воспитывающих детей-инвалидов, детям-сиротам и детям, оставшиеся без попечения родителей, оралманам, инвалидам 1 и 2 групп, госслужащим, военнослужащим, сотрудникам специальных госорганов, работникам бюджетных организаций.

При этом, половина квартир, по каждому типу квартир, реализуется лицам из указанных категорий, состоящим в браке не менее трех лет, имеющим детей, когда возраст обоих супругов не достиг 35 лет на момент подачи заявления, а также неполным семьям, в которой детей или одного ребенка воспитывает один из родителей, не достигший возраста 35 лет, в том числе разведенный, вдовец.

И подтверждение платежеспособности - обязательно. Если она не доказана, то акимат отберет кого-то из следующих по очереди.

Аренда с выкупом включает срок аренды до 20 лет, условия о возможном досрочном выкупе арендного жилья и оплату арендатором арендных платежей и расходов на капитальный и текущий ремонт, за содержание имущества, в том числе, налога на имущество, коммунальных расходов и передаче жилья в собственность при условии полного выполнения арендатором обязательств по аренде, а также условий выселения арендатора и членов его семьи из арендного жилья в случаях невнесения арендных платежей или неисполнения обязательств по договору аренды и текущего ремонта арендатором арендного жилья.

Заявления на участие в программе принимаются с электронной цифровой подписью (ЭЦП) через веб-портал «Электронное правительство» при публикации акиматом какой-то области или мегаполиса объявления о приеме заявлений и документов, сведений о доме, в котором будут арендные квартиры.

Реализация арендного жилья в рамках госпрограммы жилищного-коммунального развития «Нұрлы жер» на 2020-2025 годы включает срок аренды - 240 месяцев и рассчитана на участников - работников государственных или негосударственных компаний и подведомственных им организаций, которым может быть предоставлено арендное жилье с выкупом в соответствии с соглашениями, заключенными с этими компаниями.

При этом, арендатор должен быть гражданином Казахстана. На момент исполнения обязательств по договору аренды возраст арендатора не должен превышать возраста выхода на пенсию или должен быть еще гарант, возраст которого на момент полного погашения арендных платежей, не должен превышать возраста выхода на пенсию.

Сам гарант, это – физлицо от 21 года, гражданин Казахстана или иностранный гражданин, имеющий вид на жительство Республики Казахстан. Причем, если на момент исполнения обязательств по договору аренды возраст арендатора не превышает пенсионного возраста, то допускается превышение возраста гаранта.

По этой программе полное или частичное досрочное погашение допускается в любое время. Сумма частичного досрочного погашения - не менее суммы, эквивалентной шести ежемесячным платежам по договору аренды. Когда все платежи будут выплачены в полном объеме, квартира станет собственностью клиента.

Примерно также, как в АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания», можно получить арендное жилье с выкупом в АО «Samruk-Kazyna Construction». Причем, даже досрочным выкупом, если соблюден установленный мораторий на досрочный выкуп.

В случае с Samruk-Kazyna Construction возможен аннуитетный метод погашения арендных платежей – вариант оплаты, при котором устанавливается равный ежемесячный размер арендного платежа, выплачиваемый в течение срока аренды.

Однако компания требует гарантийный платеж, который вносится арендатором на счет АО «Samruk Kazyna Construction» как обеспечение материальной ответственности арендатора на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды с выкупом.

Также устанавливается МСАП (максимальная сумма арендного платежа), которую будущий арендатор-физлицо может ежемесячно платить, исходя из размеров его дохода и дохода членов его семьи. МСАП используется для расчета показателя платежеспособности заявителя.

Отметим, что кредит на покупку нового дома можно получить в Отбасы банке двумя различными способами, выбрав подходящий дом и получив заем или получив заем на покупку дома в жилом объекте, построенном по программам жилищного строительства.

Процентные ставки по ипотеке в Отбасы банке - от 3,6% до 7% годовых. Кроме того, банк дает заем на срок от 6 месяцев до 25 лет. Банк предлагает своим вкладчикам промежуточный заем или кредит с отсрочкой платежа по основному долгу, предварительный заем с первоначальным взносом от 20% до 50% в рамках госпрограмм жилищного строительства. Также, банк проводит предварительный кредитный анализ с выдачей сертификата о прохождении платежеспособности, под залог квартир.

Рассрочка

Строительные компании могут не только создавать партнерские программы с банками для реализации построенного жилья, но и предлагать рассрочку на покупку квартиры в многоэтажных домах, которые они строят.

В этом случае гражданин не берет деньги в долг, но берете на себя обязательство в установленные сроки заплатить застройщику определенную сумму денег. Рассрочка может предоставляться как на строящееся жилье, например, до сдачи дома осталось 2 года и за это время нужно полностью рассчитаться, так и на готовые квартиры, когда можно сразу въехать и жить, а полностью расплатиться за покупку – через несколько лет. 

Основные условия рассрочек определяют сами компании-застройщики. Здесь, как и при кредитовании, тоже потребуется первоначальный взнос, а остаток будет равными долями распределен на несколько лет.  Плюсы рассрочки: минимальный пакет документов и его быстрое рассмотрение, возможность купить жилье с небольшими накоплениями и при этом не влезать в долги, небольшая, по сравнению с кредитом, переплата или даже ее отсутствие. Минусы рассрочки: короткие сроки – обычно 2-3 года, количество предложений ограничено – не все застройщики предлагают такую услугу, и воспользоваться ей можно, только если вы покупаете квартиру в новом доме.

Долевое участие

Несколько слов о долевом участии, хотя такая оплата будущей собственной квартиры – это, скорее, ваш кредит застройщику. Клиент сначала платит за квартиру в доме, который только строится, а потом в ней живет.

Но долевое участие помогает сэкономить деньги, так как квартиры «на этапе котлована» стоят на 30%, примерно, дешевле, чем квартиры в доме, введенном в эксплуатацию. Разумеется, долевое участие имеет риски: долгое ожидание постройки жилого дома, когда запланированные сроки строительства срываются или обман со стороны застройщика при оформлении договора. Риски значимо снижаются, если гражданин получает гарантию Фонда гарантирования, участвует в проекте банка или деньги дольщиков привлекаются после возведения каркаса жилого дома.

Людмила Валентинова

Фото из открытых источников