Как изменится ипотека в 2026 году?

В новом году обновились правила на рынке ипотечного кредитования. Государство планирует активнее поддерживать граждан, внедряются новые методы оценки риска, меняются требования к размеру первоначального взноса и структуре расчетов процентов. Об этом рассказал ресурс Fingramota.kz.

Новый порог ГЭСВ

Одним из главных нововведений станет изменение максимальной величины годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным кредитам. Сегодня этот показатель ограничивает максимальную годовую ставку по кредиту, учитывая комиссии, сборы и прочие расходы, влияющие на итоговую стоимость займа.

Планировалось, что в июле 2025 года максимальная ГЭСВ снизится с текущих 25% до 20%. Но решение перенесли на июль 2026 года, так как банки столкнулись с проблемой недостаточной маржи. Базовая ставка составляет 18%, и при действующей модели выплаты доходов по ипотеке банки вынуждены покрывать собственные операционные затраты и риски с минимальной прибылью. 

Перерасчет ставок по рисковому принципу

Ставки будут определяться индивидуально исходя из характеристик каждого кредита. Банк начнет оценивать разные критерии, такие как срок кредита, размер первоначального взноса и LTV (соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости):

• Срок кредита: длинные сроки увеличивают риски для банка, поэтому такая ипотека предполагает повышенные проценты.
• Первоначальный взнос: большие взносы снижают риски кредитора и позволяют предложить клиенту лучшие условия. 

Например, стоимость квартиры: 20 млн тенге. Вы вносите 20% от стоимости квартиры собственными средствами, это 4 млн тенге. Остаток 16 млн тенге, которого вам не хватает, вы планируете оформить в банке как ипотечный кредит. При таком первоначальном взносе, ставка будет выше, например от 25%. При взносе же 40% от стоимости квартиры, это 8 млн тенге, банк оформит кредит на недостающие 12 млн тенге при ставке, например, 20 %.

• LTV: чем больше денег клиент вкладывает изначально, тем ниже предлагаемые ставки.

Чем больше вы можете внести сразу, тем более выгодную ставку получите. Это значит, что регулятор может разрешить ставку ниже, потому что банк меньше рискует потерять деньги. И наоборот, маленький взнос = кредит «рисковый» = ставка выше. Это позволяет сделать условия более «персонализированными»: люди с высоким первоначальным взносом смогут получать кредиты под более низкие ставки. Чем больше будет взнос, тем меньше сумма кредита, а значит и долговая нагрузка.

Это создает гибкую систему оценивания рисков, позволяя банкам адаптироваться к рыночным условиям и поддерживать стабильность рынка.

Льготные госпрограммы продолжают действовать

Государство продолжит реализовывать программы поддержки граждан, желающих приобрести собственное жилье. Среди них наиболее популярной остается программа «7-20-25», позволяющая покупать жилье в новостройках по доступной ставке. Лимиты стоимости квартир по программе увеличены, что позволило расширить перечень доступных объектов недвижимости.

Также запускаются новые инициативы, такие как «Nauryz» и «Nauryz Zhumysker», ориентированные на семьи с низким уровнем дохода и молодых специалистов. Они предлагают льготные условия, доступные ставки и небольшие первоначальные взносы.

Фото с сайта freepik.com