Как избежать отказа в ипотечном кредите

Банки обычно не комментируют причины отказа в ипотеке - по закону РК банк имеет право не объяснять причины отказа по кредитным заявкам, и иногда сложно понять, в чем всё-таки дело. Но если проанализировать конкретную ситуацию, можно предположить, почему банк не одобрил ипотеку и изменить входные данные. 

Понять, почему банк требует первоначальный взнос – проще, а объединив понимание причин первоначального отказа и первоначального взноса и добавив выбор программ ипотеки, можно получить для себя ипотеку на контролируемых условиях. 

Испорченная кредитная история

Рассматривая заявку на кредит, банк проверяет, насколько клиент платежеспособен и надежен. Все просрочки или уклонения от платежей, судебные разбирательства по кредитным договорам влияют на статус кредитной истории, а позже - и на решение банка о выдаче ипотеки.

Например, если в кредитной истории зафиксировано несколько просрочек сроком в 3–5 дней, это вряд ли станет причиной отказа в ипотеке, наличие длительных просрочек повышает вероятность отказа, а невыплата кредита и судебные разбирательства по нему — практически гарантия в отказе на ипотеку.

Если в истории есть недостоверная информация, например, данные о просрочках, которых на самом деле не было, напишите заявление о коррекции истории в Первое кредитное бюро. Бюро сделает запрос в банк, который предоставил оспариваемые сведения и заёмщику придёт ответ с результатами проверки. Если банк подтвердит ошибку, то кредитная история будет исправлена. 

Может быть, у вас есть неоплаченный и забытый штраф дорожной полиции, долг по алиментам или коммуналке. Это также может повлиять на решение банка. Важно, чтобы вы не поймались на одно из множества предложений в интернете улучшить вашу кредитную историю за деньги. Это невозможно. Не стоит доверять услугам таких посредников - будет только хуже.

Посмотреть свою кредитную историю можно здесь. 

Доход заёмщика

Два главных вопроса банка к вашему доходу: насколько он стабилен и хватит ли его для регулярных выплат по ипотечному кредиту, причем у потенциального заемщика должны оставаться деньги на питание, оплату ЖКХ, содержание неработающих членов семьи, налоги и обязательные расходы.

Заподозрить вас в нестабильной неплатежеспособности можно, если вы постоянно меняете место работы. Стабильность важнее высоких доходов один-два месяца. Справка о доходах за последние 6 мес., которую потребует банк от потенциального заемщика, это – документ о наличии непрерывного стажа сроком не менее шести месяцев. При этом положительную роль сыграет, если требуемый стаж работы у вас будет на одном месте, особенно, если вы проработали 10–15 лет на одном месте и имеете стабильный заработок. Кредитор поставит жирный «плюсик» в графу положительного решения.

Например, если у потенциального заемщика ежемесячный ипотечный платеж по выбранной квартире составляет 310 тыс. тенге, а зарплата при этом 400 тыс. такой доход недостаточен, оставшихся 90 тыс.  не хватает для проживания и банк откажет в ипотеке.

Попробуйте выбрать жилье подешевле, сократить запрашиваемую сумму или увеличить размер первоначального взноса или срок ипотеки. Во многих банках можно привлекать со-заемщиков. Их доходы также учитываются банком при определении суммы кредита. Сообщите о дополнительных источниках дохода - незафиксированной, но стабильной подработке, средствах от сдачи квартиры в наем и другом.

Если вы не можете предъявить выписку с ЕНПФ, где указаны ваши регулярные пенсионные отчисления, то в выдаче ипотеки вам откажут. Казахстанским банкам пенсионные отчисления подтверждают стабильный доход заемщика и его уровень. Это - гарантия, что кредитуемый сможет выплачивать ипотеку не год и не два. 

Большая кредитная нагрузка

Если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке, ведь есть вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.

Например, у потенциального заемщика зарплата 600 тыс. тенге, он ежемесячно выплачивает по имеющимся кредитам 200 тыс., плюс платеж по ипотеке составит 300 тыс. На необходимые расходы у клиента остается всего 100 тыс. в месяц. Этого не хватит, чтобы обеспечивать себя и семью, и банк наверняка откажет в одобрении ипотеки.

Также в кредитную нагрузку будут входить поручительства по чужим кредитам. И если кредитор не платит, а вы при этом не выполняете свои обязанности со-заемщика, это еще и негативно повлияет на вашу кредитную историю. Погасите действующие кредиты и закройте кредитные карты.

Недостоверная информация

Банк тщательно проверяет всю полученную от клиента информацию. Предоставление недостоверных или не точных данных чревато отказом в ипотеке. Даже если вы просто что-то забыли, упустили или ошиблись, это могут расценить как обман и не одобрить заявку. 

Проверьте действительность удостоверения личности и других документов на момент подачи заявки. Указывайте только достоверную информацию. Заранее предупредите руководителя, отдел кадров, бухгалтерию и со-заемщиков о возможном звонке из банка. Не бойтесь предоставить больше информации, чем нужно, это не повлияет негативно на решение банка, а вот недостаток сведений может дать отрицательный эффект.

Недостаточный первоначальный взнос

Не стоит рассчитывать на ипотечный кредит, если одним из условий займа значится необходимость внесения первоначального взноса, которого у вас нет. Если вы не смогли накопить необходимую сумму, то можете попрощаться с вожделенной мечтой. У банка должны быть свои гарантии платежеспособности клиента. Ни одно предприятие не захочет работать себе в убыток, тем более банк. Поэтому сначала накопите первоначальный взнос, а потом уже обращайтесь в банк. В случае отсутствия времени для накопления нужных средств для первоначального взноса, можно в качестве первоначального взноса предоставить дополнительный залог, в том числе принадлежащий третьим лицам.

Наличие судимости

Если возможный заемщик прямо или косвенно имел дела с правосудием, то для банка такое «темное» прошлое станет веской причиной для отказа. Практически подобное отношение будет и к злостному неплательщику алиментов.

Прежде чем собирать документы и подавать заявку на оформление кредита, стоит предварительно проконсультироваться с сотрудником банка и узнать реальные шансы на одобрение ипотеки.

Непрезентабельный вид

Кому-то это условие покажется несерьезным, но на практике, внешний вид человека может сыграть не последнюю роль в принятии банком решения. Неопрятно одетый гражданин, да еще в нетрезвом виде даже при отличной кредитной истории и правильных справках не получит займа. 

Для государственного «Отбасы банк» важной причиной отказа в выдаче ипотеки служит наличие жилья у заявителя.

Отказ на этапе одобрения недвижимости 

Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с ней все в порядке. Это защищает и заемщика, как покупателя. Банк проверяет все документы на недвижимость и документы по участникам сделки. И только после этого решает по поводу кредита на покупку именно этой недвижимости. Если при проверке обнаруживаются какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк откажет.

Проверьте недвижимость на соответствие основным требованиям банка. Каждый случай индивидуален. Окончательное решение всегда принимается банком после рассмотрения полного пакета документов

•             Недвижимость должна находиться на территории Казахстана

•             Дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению 

•             Недвижимость не должна быть под арестом

•             При покупке дома с землей или земельного участка должно быть проведено межевание участка - границы земли должны быть четко обозначены в документах

•             В жилом помещении не должно быть критичных перепланировок

Также не кредитуется недвижимость, для которой характерны высокие риски утраты права собственности. 

Повторно заявку можно подать сразу после отказа, иногда - через два месяца. Новые заявки рассматриваются без учета предыдущих решений.

Проекты правительства в 2024 году по доступности ипотеки в Казахстане

На предоставление льготной ипотеки по ставкам 2% и 5% годовых гражданам, состоящим в очереди, выделено, по данным министерства промышленности и строительства РК, 81 млрд тенге на выдачу порядка 7 тыс. займов в 2024 году. 

По ипотечной программе «Отау» со ставкой 9% предусмотрена выдача 8 тыс. займов на 150 млрд тенге.

Дополнительно, с 1 мая 2024 года запущена новая ипотечная программа, по ставкам 7-9% и планируется выдать 12 тыс. займов на 300 млрд тенге.

Также, по программе «7-20- 25» планируется выдать порядка 5 тыс. займов на 100 млрд тенге.

Также, нуждающимся гражданам акиматы выдают жилищный сертификат на покрытие части первоначального взноса по ипотеке. Категории получателей жилищных сертификатов и размер помощи определяют местные маслихаты. Жилищный сертификат предоставляется как социальная помощь или поддержка в виде бюджетного кредита: как соцпомощь – безвозмездно, гражданам с доходом на члена семьи за последние шесть месяцев ниже 3,1-кратного прожиточного минимума или до 134 561 тенге, как соцподдержка – в виде бюджетного кредита под 0,1% гражданам с доходом выше 3,1-кратного прожиточного минимума.

В мае 2024 года запущена новая жилищная программа «Наурыз». На 1 октября 2024 года «Отбасы банк» выдал 3 097 займов на 81,5 млрд тенге. 

В целом, в 2024 году на развитие жилищного строительства направлено, по данным министерства промышленности и строительства Казахстана, более 1 трлн тенге, обеспечивающие 64 тыс. гражданам улучшение жилищных условий.

Почему многие банки требуют первоначальный взнос 

При оформлении ипотеки банки часто требуют внесения первоначального взноса, который может варьировать от 0 до 50% от стоимости недвижимости в зависимости от условий банка, ипотечной программы и типа приобретаемого жилья. 

Первоначальный взнос важен не только для банка, но и для заемщика: он уменьшает сумму кредита и снижает кредитную нагрузку и даже может влиять на ипотечную ставку - чем больше взнос, тем ниже ставка. 

Перед подписанием ипотечного договора банк проводит оценку недвижимости и проверяет, соответствует ли её цена рыночной. Если обнаружится, что стоимость завышена, сумма кредита может быть скорректирована до рыночной цены.

Около 15 лет назад в погоне за клиентами застройщики начали активно предлагать ипотеки с минимальным первоначальным взносом. В результате стоимость жилья выросла на 10-30%, и фактическая стоимость недвижимости оказалась ниже суммы выданного кредита.

Нацбанк рекомендует банкам поддерживать приемлемый уровень первоначального взноса, хотя конкретные значения не устанавливаются. Главное - чтобы ипотечные кредиты не становились необеспеченными или высокорисковыми.

Банки устанавливают минимальные и максимальные размеры первоначального взноса. Минимальный, от 10%, может быть для зарплатного клиента, который пользуется услугами банка в рамках стандартной рыночной программы. Для того же клиента, если он решает приобрести загородный дом, первоначальный взнос может быть выше, например, от 15%. В ипотечных программах с господдержкой, первоначальный взнос может быть фиксированным и составлять, например, не менее 20%.

Максимальный размер первоначального взноса, обычно, 90% от стоимости недвижимости. Первоначальный взнос не входит в одобренную сумму ипотеки, это - часть стоимости недвижимости, которую заемщик оплачивает самостоятельно. Оставшуюся сумму банк финансирует кредитом.

Первоначальный взнос получает чаще продавец, но, в зависимости от условий сделки, получателем может быть и банк. Оплату первоначального взноса можно провести разными способами: наличными продавцу с распиской о получении, указанием дата и место рождения, ФИО, паспортных данных и адреса регистрации продавца и покупателя, суммы взноса и порядка расчетов, объекта недвижимости и кадастрового номера и адреса. Но не все банки принимают расписки как подтверждение уплаты первоначального взноса, требуя проводить сумму через банковский счет. Первоначальный взнос может быть внесен до получения ипотечного кредита или во время самой сделки.

В партнерстве с банками некоторые застройщики предлагают ипотеку без первого взноса. Такие программы часто действуют только с определенными банками и ограничены выбором квартир в жилых комплексах, участвующих в акции. Некоторые банки позволяют получить ипотеку без первоначального взноса, если заемщик предоставляет в качестве залога другую недвижимость, которая будет использоваться как обеспечение по новому кредиту.

На сайте Prodengi.kz представлены многие варианты ипотеки: с первоначальными взносами от 0 до 50%, под ставку от 3 до 30%, под залог приобретаемой и другой недвижимости и без обеспечения, на срок от 3 до 300 месяцев, с со-заёмщиком и самостоятельная.

Prodengi.kz рекомендует

 

•             Нужный кредит «Ипотека» от Bank RBK под ставку от 19%, на срок от 24 мес. до 180 мес., выдаваемая сумма - до 75 млн тенге, первоначальный взнос - 30%, под залог имеющейся собственности

 

•             ForteBank заёмщику 21-63 года, под ставку от 7% выдаёт ипотеку по госпрограмме «7-20-25» на срок от 12 до 300 мес., на сумму до 20 млн тенге, с первоначальным взносом 20% 

 

•             Нурбанк выдаёт ипотеку «Нур Шанырак» с комиссиями» заёмщику 21-63 года, под ставку от 8%, под залог приобретаемой недвижимости, на срок от 6 до 240 мес., на сумму до 50 млн тенге с первоначальным взносом 10%.

Также, Банк ЦентрКредит выдаёт ипотеку ДДУ на покупку первичного или вторичного жилья, под залог приобретаемой недвижимости: ставка от 5%, срок до 180 мес., сумма до 80 млн тенге, первоначальный взнос 30% и «Онлайн ипотеку на вторичное жильё» – под ставку от 14%, на срок от3 мес. до 180 мес., на сумму от 1 млн до 100 млн, с первоначальным взносом 20%. 

Нурбанк также выдаёт «Ипотеку с комиссиями» под ставку от 19,5% и «Ипотеку без комиссий» под ставку от 21%: на срок до 240 мес., на сумму 600 тыс. тенге до 50 млн, с первоначальным взносом 30% и ипотеку «Нур Шанырак» без комиссии, под ставку от 11%, срок до 240 мес., сумма от 3 млн до 50 млн, с первоначальным взносом 10%. 

Altyn Bank выдаёт «Ипотеку без комиссий», под ставку от 19%, на срок до 240 мес., на сумму от 3 млн до 175 млн тенге, с первоначальным взносом 20% и «Ипотеку с комиссией» под ставку от 14% и идентичными ипотеке без комиссий, условиями. Также, выдаёт цифровую ипотеку без комиссии и с комиссией под ставку от 19% от 14%, соответственно: на срок до 240 мес., на сумму до 80 млн, с первоначальным взносом 20%.

Freedom Bank выдаёт ипотеку на покупку вторичного жилья под ставку от 16%, от 36 до 180 мес., на сумму от 3,75 млн до 200 млн тенге, с первоначальным взносом 20%. 

Jusan Bank рефинансирует ипотечные займы под ставку от 3%, на срок от 6 до 360 мес., на сумму от 300 тыс. до 166,165 млн тенге, без первоначального взноса. 

Отбасы Банк выдает ипотеку под ставку от 3,5%, на срок до 360 мес., на сумму до 100 млн, с первоначальным взносом 50%.

Shinhan Bank выдаёт «Кредит на приобретение недвижимости» под ставку от 20,75%, на срок до 240 мес., на сумму до 100 млн, без первоначального взноса.

Банк Al-Hilal выдаёт «Исламскую ипотеку» под ставку от 29,8% до 180 мес., до 200 млн тенге, в первоначальном взносом 30%.

Народный банк Казахстана выдаёт «Halyk ипотека с комиссией» под ставку от 17,5%, до 240 мес., на сумму до 100 млн, с первоначальным взносом 20% и «Halyk ипотека без комиссии» под ставку от 18,5% и остальными идентичными условиями. Также Народный банк Казахстана выдаёт Halyk Sale (жилая недвижимость) под ставку от 12%, на срок до 240 мес., на сумму до 100 млн с первоначальным взносом 20% и Halyk Sale (недвижимость коммерческого и некоммерческого назначения) под ставку от 13%, на срок до 240 мес., на сумму до 100 млн, с первоначальным взносом 30%.

Ипотечный кредит можно выбрать здесь. 

Фото из открытых источников