Где выгоднее взять ипотеку

Жилье третий год дорожает и даже те, кто не хотели связывать себя собственной квартирой, стали думать о покупке «своего угла». Квартира или дом низколиквидны, их продают иногда даже не месяцы, а годы. Тем не менее, это – реальная ценность, оформленная нотариусом на ваше имя, а не ценные бумаги стоимость, которых постоянно меняется. Собственная крыша над головой позволяет воспринимать жизненные проблемы спокойнее и разрешать их увереннее.

В 2023 году резкого снижения цен на жилье снова не будет 

Цены на новое жилье в Казахстане за март, по сравнению с февралем, выросли, по данным Бюро национальной статистики РК, на 1,2%. Цены на перепродажу квартир – снизились на 0,7%. Арендная плата за благоустроенное жилье в марте, по сравнению с февралем, не изменилась.

Растут цены уже два года, но в 2023 году платежеспособный спрос на жилье, как ожидается, упадет. Дело в том, что рост спроса и числа сделок, в основном, был вызван возможностью использования казахстанцами пенсионных накоплений. В 2023 году отсутствие программ на вторичном рынке и высокая базовая ставка Нацбанка приводят к тому, что продавцы на вторичном рынке для продажи могут только снизить цену. Чем быстрее они хотят продать квартиру, тем большую скидку, по некоторым данным, до 20%, они дают покупателю.

На рынке нового жилья многое зависит от бизнес-стратегии застройщика, который для продолжения цикла строительства также дает скидку покупателю, помогая ему приобрести жилье и снижая рентабельность собственного бизнеса.

Также, в Казахстане - большая региональная диспропорция, цены предложения и спрос на жилье вариативны. Так, в столице есть возможность снижения цен на первичном рынке. По некоторым оценкам, в столице строятся или завершается строительство порядка 10 тыс. квартир, спрос на которые не устойчив. 

В Алматы, напротив, дефицит жилья. Актуально подключение в ближайшие три года к системам водоснабжения и электроэнергии. Поэтому акиматы районов города жестко инвентаризуют строящееся жилье, и, соответственно, снижается число новых проектов.

Однако, высокая рождаемость и планируемая с 2024 года долгосрочная стратегическая инициатива «Нацфонд – детям», согласно которой на каждого ребенка будет открыт целевой накопительный счет и будут поступать и накапливаться деньги для использования в будущем на получение качественного образования и покупку собственного жилья, будут порождать высокий спрос на жилье. 

Последние годы цены на жилье росли быстро. Первые три месяца 2023 года показывают, что происходит стабилизация рынка: рынок получает меньше денег и эксперты не исключают постепенной фиксации цены на жилье при инфляции других товаров и ждут, что цены на квартиры и дома в Казахстане станут более приемлемыми по отношению к доходам населения.

Казахстанцы набрали кредитов больше, чем бизнес

Кредиты экономике за 2022 год, по данным Нацбанка выросли на 22% и на 1 января 2023 года составили 29 трлн тенге, из которых 49,9% приходится на кредиты бизнесу: нефинансовым компаниям и индивидуальным предпринимателям (ИП), получившим кредиты на бизнес-цели, 50,1% – кредиты населению. Кредиты бизнесу за 2022 год выросли на 13% и превысили 14 трлн тенге, кредиты населению - на 32% до 14,5 трлн тенге. Объем кредитов в тенге вырос на 25% и превысил 26 трлн тенге, в иностранной валюте снизился на 3% до менее 3 трлн тенге, в том числе, за счет их валютной переоценки. Кредиты банковского сектора составили 86% от общего объема кредитов.

За 2022 год банки второго уровня выдали на строительство и приобретение жилья гражданам и ИП в рамках ипотечного кредитования 2 трлн тенге. Почти все кредиты были выданы в тенге, почти все были долгосрочными, под среднюю годовую ставку 8,7%. Наибольший объем кредитов – 214 млрд тенге, был выдан в октябре 2022 года, под ту же ставку вознаграждения – 8,7%, наименьший – в январе, 110 млрд тенге.

Однако, от месяца к месяцу ставка менялась. Самой высокой она была в декабре – 9,7%, наиболее низкой – в апреле и сентябре, 8,2%.

Остаток (общая сумма) ипотечного кредитования физлиц, включая ИП, банками второго уровня на конец 2022 года составила 4,7 трлн тенге. За 2022 год остаток вырос на 40% или на 1,35 трлн. Почти все кредиты также были выданы в тенге. На краткосрочные приходилось менее 4 млрд тенге, на ипотеку в валюте – менее 1,5 млрд тенге.

Доля АО «ЖССБ «Отбасы банк», спецбанка по жилищным строительным сбережениям, уже превышает 60% рынка, говорил председатель агентства по защите и развитию конкуренции Марат Омаров на Евразийском антимонопольном форуме. 

«Монополии способствуют действующий запрет на участие банков второго уровня в системе жилищных сбережений и преимущественный доступ к бюджетному финансированию», – сказал Омаров.

Это, по его словам, создает издержки получателям кредитов: качество и сроки обслуживания, навязывание оценочных, нотариальных и прочих услуг потребителям. 

Председатель правления АО «ЖССБ «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимова в одном из своих интервью говорила о том, что с января 2023 года количество сделок купли-продажи жилья в Казахстане держится на уровне 24 тысяч в месяц и это - намного меньше числа сделок в 2021-2022 годы. Фактически, по ее словам, Казахстан пришел к уровню 2019-2020 годов.

Поэтому банк запустил новую программу, но уже со строительными компаниями. Она называется «30/70». 

Механизм, где достаточно 30%-го первоначального взноса, в банке начали применять как рыночный продукт с 2021 года. ГЭСВ по этому кредиту составляет от 7,4%, срок кредитования – до 25 лет, максимальная сумма займа – до 100 млн тенге, залог - покупаемая недвижимость.

По ипотеке «30/70» банк выдает два займа: банк не может выдавать заем, если первоначальный взнос меньше 50%, но не всегда клиент может накопить или сразу внести эти 50%, поэтому банк вместе с застройщиком предлагает клиентам к его 30% еще 10% первоначального взноса в виде субсидии от застройщика и дополнительно выдает сверху еще 10% первоначального вноса в качестве кредита. Таким образом, у клиента формируется сумма: 30% + 10% + 10%, которая и составляет необходимые 50% для первоначального взноса. Ему выдают два займа: первый – на первоначальный взнос для получения ипотечного жилищного займа: 10% + 10%, часть которого покрывается строительной компанией, а второй – на приобретение жилья у этой же строительной компании и у него в мобильном приложении отображены два займа, которые он и погашает.

Причем, общая переплата по займу на 20 млн тенге на 10 лет будет 6,7 млн тенге и купить можно только новое жилье. Однако, по программе банка «Ұмай» можно купить жилье на вторичном рынке, имея первоначальный взнос в 15%.

«Зелёная ипотека» Отбасы банка, с высокой ГЭСВ – от 13,3% на первые 10 лет и невысоким первоначальным взносом в 20%, подходит больше для достаточно состоятельных казахстанцев. Через 10 лет, после накопления 50% от суммы займа, ГЭСВ снизится и будет рассчитываться от 3,6%. При наличии взноса в 20% клиенты могут получить предварительный заем до 35 млн тенге только на покупку первичного жилья. «Зеленая ипотека» выдается банком для приобретения жилья в объекте, который соответствует «зелёному стандарту», то есть объект должен иметь сертификат соответствия национальному стандарту ӨМІР, либо российскому стандарту ГОСТ Р или международным стандартам BREAM или LEED. Также, срок займа – от 6 мес. до 25 лет.

Проект «С дипломом — в село» полностью переведен в цифровой формат. Новые заявки от казахстанцев будут приниматься онлайн на портале otbasybank.kz. Максимальная сумма займа составляет до 1500 МРП, а ставка по кредиту равна 0,01%. Заем выдается на покупку или строительство жилья в том населённом пункте, где специалист работает. Максимальный срок кредита - 15 лет. Главное условие - участник проекта должен отработать в сельской местности по специальности 3 года. Участвовать в программе, имея диплом и работая по профессиям в сферах здравоохранения, образования, соцобеспечения, культуры, спорта, агропромышленного комплекса, госслужащими аппаратов акимов сельских округов, могут казахстанцы любого возраста. Дату нового старта приема заявок по проекту «С дипломом — в село!» банк сообщит дополнительно.

Еще одна государственная и популярная к казахстанцев ипотека - «7-20-25».  Национальный банк сообщал недавно, что в рамках реализации этой программы по состоянию на 27 апреля 2023 года выдано 67 740 займов на сумму 909 млрд тенге. 

«7-20-25» - социальная программа, оперирует которой АО «Казахстанский фонд устойчивости» (КФУ). 

Программа «7-20-25» выгодна низкой ГЭСВ - 7,2%. Первоначальный взнос - от 20% от стоимости жилья, максимальная стоимость жилья - 25 млн тенге для Астаны и Алматы, включая пригородные зоны, Актау, Атырау, Шымкента, 20 млн тенге -для Караганды и Туркестана и 15 млн тенге - для других регионов. 

Срок погашения займа 25 лет. С заёмщика не взимается комиссия за предоставление и обслуживание займа. Страхование залога и жизни заёмщика не обязательно, при необходимости страхования все расходы должен брать на себя банк, который выдаёт заём.

Для получения займа «7-20-25» человек должен быть гражданином Казахстана, не быть собственником жилья, иметь постоянный подтверждённый доход от предпринимательской или трудовой деятельности, не иметь других ипотечных кредитов и не быть ранее участником программы «7-20-25». 

Заём «7-20-25» выдают банки - партнеры КФУ: Банк ЦентрКредит, Береке банк, Народный банк Казахстана, Евразийский банк, Банк Freedom Finance Казахстан, Bank RBK, Forte Bank и Altyn bank. 

Покупаемая недвижимость сдается в эксплуатацию без фасадных работ, облагораживания территории и прочего.

Банки предлагают ипотеку по рыночным ставкам 

Конечно, нужно все условия выписать и понять, что лучше всего подходит именно вам. 

Так, с 1 февраля 2023 года в Банке ЦентрКредит можно оформить ипотеку без первоначального взноса для первичного и вторичного жилья. Вместо первоначального взноса можно предоставить дополнительный залог в виде квартиры или жилого дома. Причем, не обязательно своих, а принадлежащих, например, родственнику или близкому человеку.

Такие залоговые квартира или жилой дом не должны быть в залоге, владельцы недвижимости - третьи лица, должны быть согласны на предоставление квартиры или дома в залог. Как залоговая, не принимается недвижимость, право собственности на которую получено по договору дарения или принадлежащая несовершеннолетним. Если в залог принимается имущество третьих лиц, то необходимо обеспечить привлечение гаранта по займу - резидента Казахстана, в возрасте до 68 лет на момент окончания кредита.

Условия ипотеки без первоначального взноса идентичны продукту «Ипотека»: минимальная ГЭСВ -15,5%, первоначальный взнос -20%, максимальная сумма – 100 млн тенге, на максимальный срок – 15 лет. Но имеются дополнительные требования: максимальная сумма займа до 100 млн тенге, срок займа до 15 лет, ГЭСВ по займу - от 18,7% и возможно досрочное погашение.

«Цифровая ипотека» в банке Freedom Finance Казахстан выдается под ГЭСВ -17,5%, срок займа – до 20 лет. Возможно получение ипотеки на вторичное жильё.

«Halyk Ипотека» в Народном банке выдается под ГЭСВ - 21,6%, первоначальный взнос -20%, срок займа – от 6 мес. до 20 лет.

«Ипотечный кредит (без комиссии)» в Forte Bank выдается под ставку -21%, первоначальный взнос -15%, максимальная сумма –50 млн тенге, срок займа – до 20 лет. процентная ставка 15%, максимальный срок 20 лет.

Заём «Нужный» от Bank RBK выдается под ГЭСВ - 22,5%, максимальная сумма – 75 млн тенге, срок займа – до 10 лет.

Обновленная цифровая ипотека Оңай от Altyn bank и BI Group выдается под ГЭСВ – до 20,2%, максимальная сумма – 80 млн тенге, срок займа – 20 лет.

«Жилищный кредит» в Береке банк выдается под ГЭСВ – до19,68%, первоначальный взнос -10%, разовая комиссия – 2%.

Кстати, сравнить ипотечные ставки разных банков и подать заявку на жилищный заём можно здесь. 

Людмила Валентинова

Фото из открытых источников