Что ждёт рынок недвижимости осенью

Рынок недвижимости Казахстана медленно остывает после жаркого лета 2022 года. Неожиданный рост стоимости квадратного метра в июне и в июле на 2,2% и 4,1% соответственно, прекратился в августе и аналогичную около нулевую динамику мы продолжаем наблюдать и в течение первой половины сентября.

По всей видимости, аномалии на рынке жилья Казахстана постепенно исчезают, и он все больше втягивается в орбиту объективных экономических тенденций. Так в августе индекс деловой активности в строительном секторе ускорил снижение. Если в июле индекс снизился с 48 пунктов до 47, то уже в августе падение ускорилось и индекс достиг 45 пунктов.

Аналогично обстоят дела и на стороне спроса. Здесь по-прежнему сохраняется значительное сокращение количества сделок купли продажи с недвижимостью, по состоянию на август минус 34% в сравнении с 2021 годом, что также говорит об охлаждении рынка жилья РК.

Кроме того, предположение о монетарной природе аномального роста стоимости квадратного метра в июне и в июле находят все большее подтверждение. К резкому росту денежной массы на 6% в июне, добавились данные о росте денежной массы почти на 4% в июле. Для понимания ситуации стоит посмотреть немного в прошлое, потому что на протяжении почти всего 2022 года объем денежной массы в Казахстане сокращался, исключением был лишь февраль.

Если мы сопоставим помесячную динамику цен на недвижимость и изменение денежной массы за 2022 года, то увидим следующую картину, при сокращении объема денег цены на недвижимость снижались, либо демонстрировали около нулевую динамику, а при увеличении денежной массы — цены росли. Исключение было лишь в марте, из-за резкого падения курса тенге в феврале-марте спрос на недвижимость как защитный инструмент резко вырос.

Получается, что рост цен на недвижимость в Казахстане на 6,5%, происходил в феврале, марте, июне и июле лишь по двум причинам, первая, это расширение денежной массы, а вторая, это спекулятивный всплеск из-за падения курса тенге. То есть если бы не было событий в Украине и власти РК не пытались решать социально-экономические проблемы за счет наращивания денежной массы, то мы бы наблюдали почти 3-процентное снижение цен на недвижимость с начала 2022. Это немного, но по крайней мере лучше соответствовало ухудшающейся ситуации в строительном секторе РК и сползанию мировой экономики в циклический кризис.

Собственно монетарная несдержанность властей РК, которая стала одной из причин ухудшения международным рейтинговым агентством S&P прогноза по кредитному рейтингу Казахстана со «стабильного» на «негативный», является главным риском для реализации нашего прогноза по недвижимости в РК.

Базовый вариант подразумевает, что после некоторого всплеска цен на жилье в октябре-ноябре (около 3-5%) в ответ на падение курса тенге к 510,0-520,0 за доллар США, рынок недвижимости РК войдет в устойчивый тренд снижения цен на следующие 8-12 месяцев. Наша многофакторная модель в качестве ориентира падения дает значение в 20% от текущих значений. Кстати, именно такие скидки дают многие застройщики и сейчас.

Естественно, в реальности сроки и размер падения могут сдвинуться, в зависимости от скорости ухудшения экономической ситуации в мире и от реакции на эти негативные изменения властей РК. Однако общий сценарий от этого не меняется, у рынка недвижимости Казахстана остается всего несколько месяцев для остаточного роста цен, после чего его ждет значительная коррекция.

Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio

Фото из открытых источников