Как не попасть в кабалу, заключая ипотечный договор

Несмотря на растущую популярность госпрограмм по предоставлению жилья в Казахстане, ипотека по-прежнему является достаточно распространенным способом решения жилищных проблем. 

Главное в этом случае - выбрать банк, который предлагает наиболее выгодные ипотечные программы, определиться со сроками, способом оплаты и первоначальным взносом за квартиру. Информационная служба портала kn.kz дает несколько советов о том, как не прогадать в выборе банка и облегчить ипотечное бремя.

В погоне за собственным жильем большинство казахстанцев не останавливают сложности ипотеки. Более того, некоторые регионы Казахстана постоянно увеличивают свои ипотечные портфели: с марта 2014 по март 2015, рост этого показателя наблюдался в 10 регионах из 16. Причем Астана и Караганда оказались в списке именно тех регионов, которые показали плюсовые показатели (4,8% и3,2%, соответственно). Алматы же, оказавшись в четверке регионов с минусовыми показателями, снизил ипотечные обороты аж на 15,3%.

1. Проанализируйте банки и их программы

К выбору ипотечной программы нужно подходить очень ответственно, ведь от этого будет зависеть ваше финансовое благополучие в течение нескольких лет. Сегодня в Казахстане порядка 35 банков, но ипотекой занимаются только 24, причем часть из них периодически приостанавливает выдачу кредитов. В итоге наберется с десяток реальных займодателей.

Кредит лучше брать в той валюте, к которой привязана зарплата. Ведь ипотека - продукт длительного пользования, а соотношение валют, как показывает практика, может поменяться внезапно. Сегодня некоторые казахстанские банки выдают ипотеку только в тенге.

Для начала определите для себя стоимость приобретаемой квартиры и сумму первоначального взноса, которой вы располагаете.

Теперь проанализируйте предложения от банков по предоставлению ипотечных займов, обратив внимание на три основных параметра:

1) процентную ставку;

2) величину комиссий;

3) сумму ежемесячного платежа.

Важным является также срок займа: чем длиннее срок - тем больше переплата. В этом легко убедиться, если воспользоваться ипотечным калькулятором kn.kz.

При цене квартиры $100 тыс. и при первоначальном взносе $30 тыс. переплата за кредит $70 тыс. по ставке 15% годовых составит за 10 лет 66%, а за 15 лет уже превысит стоимость квартиры -106%. Переплата за 20 лет и того больше - 151%.

Не лишним будет услышать отзывы друзей или знакомых, которые уже взяли ипотеку. Узнайте, почему они выбрали тот или иной банк и каковы его условия. После того, как набросаете несколько вариантов, можно повторно обратиться в банки и подробнее проконсультироваться у специалистов по процессу получения жилищного займа.

Зачастую при детальном изучении вопроса всплывают значимые нюансы, в результате некоторые условия предоставления кредита, которые поначалу казались выгодными, могут потерять свою привлекательность из-за дополнительных требований. Например, при сниженных требованиях к подтверждению доходов заемщика первоначальный взнос, процентная ставка и, соответственно, ежемесячный платеж могут оказаться выше. Кроме того, при отсутствии подтверждения доходов снижается сумма кредита, максимально возможного к выдаче.

Например, ипотечная программа Народного банка не требует документального подтверждения дохода при первоначальном взносе от 50% от стоимости приобретаемого имущества. Если взнос меньше, то подтверждение доходов обязательно. Плюс к этому, по информации сотрудников call-центра банка, разница в процентной ставке составит примерно 1,5%: при подтверждении доходов ставка от 13,5%, а без подтверждения - от 15% (при условии выдачи кредита на 20 лет).

Но есть в ипотечных программах и положительные нюансы: например, если у вас, помимо приобретаемой недвижимости, есть дополнительная, которую вы можете поставить в залог, то возможно снижение минимального первоначального взноса.

Если у вас нет времени на поиски и сравнение программ и сбор необходимых документов, то можно обратиться в агентства недвижимости, предлагающие услугу «Ипотека под ключ». В этом случае риелторы помогают клиенту выбрать наиболее выгодную программу, производят расчеты платежей и комиссий и даже подбирают варианты квартир с учетом пожеланий клиента.

2. Учтите годовую эффективную ставку

Фразы «годовая ставка вознаграждения» и «годовая эффективная ставка вознаграждения» (ГЭСВ) нередко ставят в тупик «начинающих ипотечников».

Годовая ставка - это процент по самому кредиту. А годовая эффективная ставка - это процент по кредиту плюс все комиссии и расходы (комиссия за обналичивание, за рассмотрение кредита и страхование). Агентство по финансовому надзору РК в строгом порядке обязало банки озвучивать клиентам информацию по ГЭСВ. Но здесь есть один важный момент: размер годовой эффективной ставки нужно спрашивать с учетом ваших условий - срока кредитования, суммы кредита и размера первоначального взноса. Тем более что в эту цифру законодательно могут не включаться некоторые дополнительные расходы.

Теоретически ГЭСВ должна предоставлять потенциальным клиентам полную и объективную информацию, однако на деле некоторые банки при озвучивании данного показателя не включают в него комиссию за организацию займа или страховые взносы. Поэтому здесь нужно быть очень внимательными.

Поэтому лучше сразу расспросить работников банка обо всех возможных комиссиях. При поверхностном взгляде размеры некоторых из них выглядят незначительно (0,5% или 1%), но, если учесть сумму, от которой рассчитывается эта комиссия, она обернется немалыми затратами.

3. Выберите способ оплаты

Для погашения ипотечного кредита существует два способа: аннуитетный и дифференцированный.

В первом случае ежемесячно выплачивается одна и та же сумма. При этом состав платежей меняется: первые несколько лет большая часть платежа уходит на погашение процентов, постепенно смещаясь в сторону погашения основного долга. Такой метод удобен для тех, кто планирует выделять на выплату ипотечного кредита одну и ту же сумму ежемесячно и уже запланировал остальные расходы. Однако главный недостаток аннуитетного способа в том, что сначала вы платите банку, при этом сумма основного долга уменьшается медленно, а на нее на протяжении всего периода начисляются проценты. И по истечении нескольких лет оказывается, что за саму недвижимость вы еще не заплатили практически ничего.

При дифференцированном способе размер ежемесячного платежа уменьшается по мере погашения кредита. При этом сначала платежи могут быть значительно выше, чем при аннуитетном способе расчета. Но за счет того, что основной долг вы начинаете погашать с самого начала, а проценты ежемесячно начисляются на уменьшающуюся сумму, в конечном итоге дифференцированный платеж оказывается гораздо более выгодным. Здесь есть лишь одно «но»: в связи с достаточно высокой суммой первых платежей специалисты банка могут решить, что вы не «потянете» таких выплат, и отказать в ипотеке с дифференцированными выплатами.

4. Соотнесите платежи с зарплатой

Сколько придется откладывать из зарплаты и как прожить на оставшуюся сумму? Этот вопрос беспокоит многих желающих взять ипотеку. Между тем, размер ежемесячных выплат в Казахстане официально определен. Согласно постановлению Нацбанка «О введении ограничений на проведение отдельных видов банковских и других операций финансовыми организациями»,ежемесячный платеж по всем непогашенным займам не должен превышать 50% от среднемесячного дохода заемщика. В противном случае банк обязан отказать клиенту в выдаче кредита.

Однако и 50% - в большинстве случаев тяжелое бремя для плательщиков. Финансовые эксперты считают, что наиболее оптимальные и комфортные ипотечные отчисления не должны превышать30% от среднемесячного дохода.

Поэтому предварительно рассчитайте, какую часть доходов вы сможете выделять на платеж по ипотеке без ущерба для благополучия семьи.

При этом специалисты советуют параллельно откладывать некоторую сумму на создание так называемой «подушки безопасности» на случай незапланированных финансовых трудностей. По их мнению, в запасе у заемщика должна лежать «несгораемая сумма», равная трем платежам по кредиту.

5. Узнайте о возможности досрочного погашения

При оформлении ипотеки на всякий случай узнайте о возможности досрочного погашения и его условиях. Раньше досрочное погашение кредитов было сложной и маловыгодной процедурой, сейчас многие казахстанские банки идут в этом вопросе навстречу клиентам. Однако некоторые банки практикуют мораторий или штрафы за досрочное погашение.

Финансовые аналитики рекомендуют все свободные деньги направлять на погашение ипотеки. В итоге это может значительно сократить выплаты банку по процентам. Специалисты уверяют, что выгода будет очевидной даже при внесении части основного долга.

Несколько советов по досрочному погашению:

Выясните реальный размер задолженности. Если вы соблюдали все условия погашения, то остаток долга можно посмотреть в графике платежей. А если были просрочки, то вам начисляли пеню, штрафы или другую неустойку. Поэтому за уточнением суммы долга и неустоек лучше обратиться к кредитному менеджеру.

Если итоговая сумма превышает запланированный на погашение долга бюджет, то нужно написать заявление, чтобы банк направил вносимые средства в первую очередь на погашение основного долга. Иначе, согласно статье 282 ГК РК, ваши деньги уйдут сначала на погашение процентов и штрафов и только потом - в счет основного долга. Если сумма не покроет основной долг, на остаток будут по-прежнему начисляться проценты. Если вы в силах погасить всю сумму, проконсультируйтесь с кредитным менеджером о нюансах досрочного погашения в вашем банке и закрывайте долг, письменно известив об этом кредитора. На экземпляре заявления заемщика обязательно должна быть проставлена отметка о регистрации.

При погашении кредита потребуйте соответствующую справку у банка. Дело в том, что в соответствии со статьей 290 ГК РК кредитор обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении всего долга или его части. При полном погашении задолженности вы вправе потребовать документ, освобождающий заложенное имущество от ипотечного обременения.

Если итоговая сумма превышает запланированный на погашение долга бюджет, то нужно написать заявление, чтобы банк направил вносимые средства в первую очередь на погашение основного долга.

6. Помните о возможности отсрочки

Случается, что у заемщика не хватает средств на ежемесячный платеж. В этом случае юрист Сакен Ешмуратов советует сразу обратиться к менеджеру банка и написать заявление на имя руководителя банка (в двух экземплярах, один из них оставить у себя), в котором объяснить ситуацию и попросить банк предоставить отсрочку. Также укажите, чтобы в течение отсрочки вам не начисляли пеню за непогашенные суммы. Бесконечные судебные тяжбы нежелательны не только для заемщика, но и для самого банка: это дополнительная трата времени и денег, ведь залоговую недвижимость реализовать довольно проблематично, и доход, на который рассчитывал банк, снижается.

Если вам удалось получить отсрочку, нужно знать, что ежемесячные платежи будут переброшены на последующие выплаты и за это время могут быть начислены проценты. Поэтому лучше провести реструктуризацию займа и увеличить срок кредитования.

7. Узнайте о реструктуризации

Еще одна полезная услуга - реструктуризация ипотечного долга. Она может подразумевать изменения в отношении срока, порядка погашения долга, обеспечения, комиссий и процентов по кредиту.

К реструктуризации чаще всего прибегают, если у заемщика возникли уважительные причины, по которым он не смог погасить кредит. Помимо заявления о реструктуризации, нужно предоставить банку документы, подтверждающие текущее финансовое положение заемщика. Иногда банк требует оплатить комиссию за рассмотрение заявления.

Результатами реструктуризации ипотечного кредита могут быть:

- увеличение срока возврата кредита;

- предоставление отсрочки по погашению основного долга или процентов;

- составление индивидуального графика погашения задолженности;

- изменение валюты кредита;

- изменение очередности погашения задолженности по кредиту;

- снижение процентной ставки;

- отмена неустойки (штрафа или пени).

Окончательное решение о применении условий реструктуризации принимает именно банк. В случае предоставления отсрочки может возрасти размер ежемесячного платежа (увеличивается не сумма основного долга, а процент - так как продлевается срок кредитования).

8. Соберите информацию о рефинансировании

Услуга рефинансирования, или перекредитования, - это полное или частичное погашение одного займа за счет нового. Как правило, при рефинансировании изменяются сроки погашения кредита, сокращаются размеры платежей, и снижаются процентные ставки. Именно поэтому такая услуга стала очень популярной среди казахстанцев. Правда, при рефинансировании деньги на руки не выдают: банк просто перечисляет сумму на погашение предыдущего кредита. Залог при этом переоформляется на нового кредитора. В результате один кредит погашается, но одновременно с этим у вас возникают обязательства по новому кредиту - с тем только отличием, что сумма ежемесячного платежа будет меньше.

Для рефинансирования не обязательно обращаться в другой банк - это можно сделать в том же банке, в котором у вас кредит, при этом процедура оформления будет проще.

По словам эксперта АО «АТФБанк», существуют несколько способов снижения ежемесячных выплат. Во-первых, это изменение процентной ставки в сторону понижения. Во-вторых, увеличение срока кредитования. Но сами по себе оба способа не идеальны и имеют свои слабые стороны.

В первом случае при снижении процентной ставки и сохранении срока кредитования сокращение размера ежемесячного платежа может оказаться не столь значительным. Во втором случае ежемесячный платеж может уменьшиться в разы. Минусом этого варианта является «растягивание» периода, в течение которого заемщику предстоит ощущать себя должником. Идеальным вариантом можно считать правильно подобранное сочетание этих двух способов.

Вот пример карагандинки Марины Б., которая два года назад взяла в одном из казахстанских банков ипотечный кредит в сумме $100 тыс. под 12,5% годовых сроком на 15 лет. На тот момент условия показались ей выгодными. Но спустя два года она поняла, что сумма ежемесячного платежа для нее великовата, и даже незначительное его уменьшение может оказаться ощутимым. Она обратилась в другой банк за рефинансированием. Новый кредит был получен под 9% годовых, ежемесячные платежи стали на $168 меньше, соответственно, за предстоящие 13 лет эти деньги составят весьма круглую сумму - более $25 тыс. Как видите, это уже совсем другая арифметика.

Для начала узнайте информацию об условиях рефинансирования в разных банках. Затем необходимо собрать документы и передать их в банк на рассмотрение. У каждого банка процесс рассмотрения заявки может занимать разное количество времени, но чаще всего - от 1 до 3 дней. Большинство банков готовы помочь погасить кредит, срок которого не менее 4-6 месяцев. Другие банки предоставляют услуги по перекредитованию, если на момент подачи документов вы уже успели «отработать» с первым банком не меньше года. Также учитываются сумма и время погашения кредита. К примеру, если вам осталось платить по кредиту около года, то банк вполне может отказать вам в перекредитовании. Отказ можно получить и в случае, если вы имеете плохую кредитную историю.

При рефинансировании стоит опасаться скрытых комиссий. Иногда банки для привлечения клиентов декларируют довольно низкие процентные ставки, но в итоге за счет скрытых комиссий (за ведение ссудного счета и прочих) вы заплатите дороже, чем при действующем займе.

Перед заключением ипотечного договора стоит вспомнить о юристах и принести им документ на проверку. Это обезопасит вас от неожиданных сюрпризов в виде, к примеру, строк внизу договора, написанных мелким шрифтом. Юрист предупредит о «подводных камнях» в договоре, разъяснит непонятные термины и определения.

- Идти в банк для подписания договора ипотечного кредитования можно только тогда, когда вы четко представили себе свои права и обязанности как заемщика, - комментирует юрист Сакен Ешмуратов.