Ищем самую выгодную ипотеку в Казахстане

Банки в своих ипотечных программах предусматривают разные варианты ситуации у заёмщика. Однозначного ответа на вопрос, какая ипотека - самая выгодная, не может быть. Ипотека, выгодная для человека с официальной зарплатой, не так выгодна для того, кто работает официально и подрабатывает, например, фрилансом, а выгодная для того, у кого уже есть половина суммы на планируемую квартиру или дом, может оказаться невыгодной для того, у кого денег едва хватает на 10% первоначального взноса. Здесь нужно поработать как следует, тщательно выбирать индивидуально выгодный вариант. 

Льготная ипотека быстро сокращается, а коммерческая медленно растет

На ипотечном рынке падают выдачи новых займов на фоне роста ставок по льготным программам крупнейшего на рынке АО «Отбасы Банк» и изменения условий их выдачи, ограничения бюджета программы Национального банка  «7-20-25» на 2023 год до 100 млрд тенге или по 25 млрд тенге на каждый квартал. Свёрнуты программы «Баспана Хит», «Орда». Ипотечный рынок возвращается к естественному устойчивому росту.

Выдача новых ипотечных займов за январь-июль 2023 года составила 850 млрд тенге, что на 19,3% или 205 млрд тенге ниже января-июля 2022 года. Доля льготной программы «7-20-25» в выдаче новых займов упала до 5,7% во II кв. с 9,4% в I кв. и 21,5% по итогам 2022 года. Доля рыночных программ банков выросла до 25% с показателя 9% по итогам 2022 года. 

Ключевую, еще недавно, роль льготной ипотеки репетируют банки второго уровня. Рост доли Отбасы Банка в портфеле ипотечных кредитов в январе-июле приостановился на 59%.

Несмотря на ужесточение финансовых условий, реальные ставки на рынке всё ещё остаются в глубоком минусе: −7% по программе «7-20-25» и −3,2% по рынку. Они подогревают интерес к госпрограммам, отмечается в обзоре Аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) «Сокращение господдержки обусловило рост коммерческой ипотеки до каждого четвёртого нового займа».

В начале октября Нацбанк понизил базовую ставку до 16%, но ставки по ипотеке пока не начали снижаться. 

«На фоне высокого роста номинальной зарплаты платежи по ипотечным займам сохраняются ниже 50% от зарплаты», - говорится в обзоре Аналитического центра АФК.

К ипотечному портфелю подключаются новые банки, быстро растёт доля Freedom Bank. Качество самого портфеля остаётся, по мнению аналитиков АФК, высоким из-за его роста и требований к заёмщикам по объёму первоначального взноса.

После бурного роста в 2020–2022 годах, изменение цен на жильё приблизилось к динамике реальных доходов граждан. Сделки купли-продажи жилья коррелируют с объёмами изъятий средств из ЕНПФ на улучшение жилищных условий - с 1 июля 2023 года пенсионеры пользуются отвоеванным правом на использование всей суммы своих пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий и в июле изъято 30 млрд тенге против 10 млрд в июне 2023 года.

Семь банков выдают 11 разных ипотек в Казахстане

Коммерческую ипотеку в Казахстане выдают семь банков. Некоторые банки разработали по 2-3 ипотечных программы, в других – одна, но со многими нюансами. Prodеngi.kz собрали их, стараясь выделить в каждой свои особенности

Halyk ипотека 

АО «Народный банк Казахстана» выдаёт ипотеку на покупку недвижимости, в том числе строящейся и индивидуальное строительство и ремонт жилья, а также на покупку земельных участков. Ставка вознаграждения зарплатным клиентам от 18%, всем клиентам - от 19%. Срок займа – от 6 до 240 месяцев. Первоначальный взнос может быть нулевым, при предоставлении дополнительного залога, 10% от стоимости приобретаемого имущества для работников компании, заключивших с банком договор о сотрудничестве и 20% от стоимости приобретаемого имущества для всех клиентов. Максимальную сумму займа банк не ограничивает. Обеспечение – недвижимость. Банк сам страхует кредит. Комиссия за организацию составит 1% от суммы займа. Окончательный расчет ГЭСВ производится в момент получения займа в отделениях банка, поэтому мы не стали ее указывать.

Ипотека под залог недвижимости АО «ForteBank»

Закрыть кредит можно досрочно, в любое время без штрафных санкций, минимальная сумма погашения при частичном погашении - два ежемесячных взноса. Сумма займа - от 500 тыс. до 50 млн тенге. Цель: на покупку жилой недвижимости или рефинансирование долга по ипотечному займу. Срок - 240 месяцев. Первоначальный взнос от 15%, ставка вознаграждения с комиссией 20%, без комиссии - 21%. С полным подтверждением дохода. Страхование - обязательно. 

Ипотека без подтверждения дохода 

Предполагает годовую эффективную ставку вознаграждения (ГЭСВ) первого этапа ипотеки 18,5%, первоначальный взнос - от 50%, срок до 10 лет. Выдаётся на покупку первичного или вторичного жилья и на покупку дома. Максимальный кредит - 150 млн тенге. Комиссия за оформление 2%.

Банк Центркредит 

В АО «Банк Центркредит» три ипотечные программы: 

«Ипотека Плюс» на покупку жилья на первичном или вторичном рынке, предполагает ставку вознаграждения от 14% - не менее 20%, в зависимости от выбранных условий и срок займа до 15 лет, для людей с подтверждением доходов и первоначальным взносом от 20% до 30%, для городов Астана, Алматы, Шымкент, Караганда, Актау, Атырау, Актобе и Усть-Каменогорск максимальная стоимость жилья или объем ипотечной выдачи - 40 млн, для остальных регионов - 25 млн. Комиссии за рассмотрение заявки нет. Страхование приобретаемой недвижимости обойдётся в 0,7% от договорной стоимости жилья.

«Ипотека ДДУ» - предусматривает ставку от 17%, срок займа до 15 лет и рассмотрение заявок с полным подтверждением дохода и рассмотрением косвенных доходов. Сумма займа - до 80 млн тенге, первоначальный взнос не менее 20%, целевое назначение - долевое участие в жилищном строительстве. Максимальная стоимость жилья - та же, что в «Ипотека Плюс». Комиссия за организацию займа - 2%. Рассматриваются только аккредитованные жилищные комплексы.

«Ипотека» - под ставку от 14%, первоначальный взнос от 20% и срок займа до 15 лет. Сумма займа до 100 млн тенге. Целевое назначение - приобретение жилья на первичном или вторичном рынке. Комиссия за организацию займа - 2% от суммы займа.

«Нужный кредит Ипотека» банка «Bank RBK» 

Выдаётся на приобретение недвижимого имущества. Максимальный кредит - 75 млн тенге на срок 60-180 месяцев. Первоначальный взнос - от 30%, ставка вознаграждения - от 20,5%.

Nurbank Кредит «Ипотека»

Выдается на покупку недвижимости и рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов. Ставка от 19,5%, без комиссий – 21%. Срок - до 240 мес. Сумма - до 50 млн тенге. Первоначальный взнос - 30%. Также банк предлагает консультацию по кредиту.

Ипотека «Нур Шанырак»

Выдается на приобретение жилой недвижимости, находящейся в залоге или на балансе банка. Сумма займа составляет до 90% от стоимости имущества, утверждённой уполномоченным органом банка. Первоначальный взнос - от 10%. Срок займа - до 240 мес. Обеспечение - приобретаемая жилая недвижимость. Имущественное страхование залога обязательно.

В Bereke Bank жилищные кредиты временно приостановлены, указывается на сайте банка. 

Евразийский банк выдает ипотеку на рефинансирование ипотечных жилищных займов, выданных в АО «Евразийский Банк» с 1 января 2004 года по 31 декабря 2009 года по программе Национального банка и программе Ипотека «7-20-25». Программ по рыночной ипотеке обнаружить не удалось. 

Цифровая ипотека Freedom Bank 

Ипотека выдаётся на новостройки и вторичное жильё. Эффективная ставка вознаграждения - от 17,5%, срок - до 20 лет. Также делается онлайн оценка залога. Комиссия банка за организацию ипотеки – нулевая. Ипотека выдаётся без справок и документов со стороны заёмщика, поскольку система цифровой ипотеки подтягивает всё необходимое из баз данных.

Цены на жилье в Казахстане за сентябрь выросли

Реализация отложенного спроса, опасения ухудшения условий по ипотечным кредитам и стремление инвестировать в недвижимость способствуют росту цен на вторичное жилье. 

Средняя цена на перепродажу квартир в Казахстане в сентябре, по данным бюро национальной статистики (БНС) агентства по стратегическому планированию и реформам (АСПиР) РК, выросла на 0,1% и составила Т485 928/кв. м.

Эксперты связывают этот небольшой рост цен с реализацией отложенного спроса. Часто спрос концентрируется на наиболее бюджетных предложениях. Невысокому росту цен способствовали и появившиеся надежды на удешевление ипотечного кредитования вслед за снижением базовой ставки Национального банка Казахстана - покупатели не спешат выйти на сделку.

Цены растут и в силу того, что жилье традиционно воспринимается казахстанцами как безопасный актив для вложения денег, считают эксперты.

Цена на новое жилье за сентябрь, по сравнению с августом 2023 года, также выросла, но уже на 1,5% до Т493 705/кв. м. В июле она составляла Т486 тыс./кв. м. Только цена арендной платы за благоустроенное жилье в сентябре, после высокого роста в августе, снизилась на 2,4% до Т4 715/кв. м. 

В Казахстане расходы населения во II кв. 2023 года составили, по данным официальной статистики, 260,8 тыс. тенге. Это на 15,8% больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Среднедушевые номинальные денежные доходы населения за то же время выросли на 19,1% и составили 283,6 тыс. тенге.

Лидирует по доходам на душу населения Астана - 408 тыс. тенге, на втором месте Карагандинская область - 368 тыс. тенге, на третьем - Алматы - 364 тыс. тенге. Меньше всего среднедушевые доходы у жителей Жетысуской области – 203 тысячи тенге.

По расходам лидируют жители Алматы - 359 тыс. тенге, астанчане - 346 тыс. и Карагандинская область - 324 тыс. тенге. Меньше всего тратят жители Туркестанской области - 181 тыс. тенге на душу населения. При этом более половины расходов казахстанцев – это траты на еду.

В структуре денежных расходов населения во II кв. 2023 года 91,8% занимают потребительские расходы, из них 52% уходит на продукты питания, 22% – на непродовольственные товары, 18% – на платные услуги. 

Число сделок купли-продажи жилья падает

На рынке купли-продажи жилья в сентябре 2023 года количество зарегистрированных сделок составило 35 398, из них 8 815 по индивидуальным домам и 26 583 по квартирам в многоквартирных домах.

По сравнению с августом 2023 года количество сделок купли-продажи жилья уменьшилось на 8,8%.

За 9 месяцев было введено 11,7 млн кв. м жилья. К аналогичному периоду 2022 года рост составил 11,6% или 1,2 млн кв. м. Текущее значение января-сентября оказалось самым высоким как минимум за 9 лет. Это - логично. Растет общая площадь введенного в эксплуатацию жилья – растет и число новых квартир.

Если сопоставить уменьшение числа сделок по купле-продаже жилья и рост введённых в эксплуатацию квартир и домов, то получим давление, которое предложение оказывает на спрос. Цены должны снижаться, но они все еще растут, хотя темпы роста – невысоки.

Удешевления жилья эксперты ждут, но в следующем году. Снижение цен — небыстрый процесс. Сначала должна снизиться активность покупателей, затем участиться практика предоставления скидок, а после этого могут начать корректироваться вниз номинальные цены предложения, считают эксперты.

Впрочем, выполнение плана по строительству жилья – вопрос открытый. План ввода жилья МИИР РК на 2023 год составляет 15,3 млн кв. м. И это - немного меньше, чем годом ранее - 15,4 млн кв. м. А сам 2022 год, завершился годовым спадом на 10% или 1,7 млн кв. м. Собственно, на этом прекратился рост, наблюдавшийся в течение многих лет, отмечает Первое кредитное бюро (ПКБ). 

Инвестиции в жилищное строительство падают. За 9 мес. два предыдущих года объем вложений находился, по данным ПКБ, на высоких уровнях – 403 млрд и 454 млрд тенге, соответственно. Текущий показатель января-сентября - 375 млрд тенге. То есть, за год он снизился на 18%, за два – на 7%. 

Ипотечный кредит можно выбрать и взять здесь. 

Фото из открытых источников