Что будет на рынке недвижимости Казахстана

С середины прошлого года на рынке недвижимости Казахстана наблюдается стагнация. Падение покупательской способности населения заставило затормозило и снизило цены на рынке жилья, но количество сделок так и остается в боковом тренде. Как долго это продолжится редакции Prodengi.kz рассказали аналитики Halyk Finance, Jusan Analytics, Freedom Finance Global.

Перегрев на жилищном рынке, вызванный ажиотажным спросом за счет появления возможности изъятий части пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий в предыдущие два года, объясняет значительный рост цен. Прошедшее удорожание квадратных метров жилья было несоразмерно ухудшающейся покупательной способности населения на фоне роста инфляции. Возникший в результате разрыв между стоимостью жилья и располагаемыми финансовыми средствами у большей части населения стал фактором наблюдаемой в 2023 году на рынке жилой недвижимости стагнации. 

«Цены на рынке жилья в настоящее время в среднем по Казахстану на первичном и вторичном рынках находятся вблизи отметки 500 тыс. тенге за кв.м., а в ключевых городах – Астане и Алматы примерно на 20% выше. Как вы знаете, государство активно поддерживало рынок жилья в последние годы и где-то это стимулирование даже было чрезмерным (пенсионные сбережения, льготные программы Нацбанка). Соответственно, это сильно подогрело спрос на рынке, в результате чего цены на первичном рынке повысились с конца 2020 года до 2022 примерно на 36%, а на вторичном более чем на 50%. После сворачивания стимулирующих мер со второго квартала прошлого года цены перешли к стагнации, а в этом году даже начали снижаться, в особенности на вторичном рынке, где перегрев был более существенным – с начала года цены стали ниже на 5-10%. На первичном рынке цены устояли и даже поднялись на 3-5%», - объясняют эксперты Halyk Finance.

На первичном рынке стоимость квадратного метра демонстрирует слабый рост, в то время как на вторичном рынке, напротив, впервые с 2018 года отмечается удешевление квадратных метров жилья. «Несмотря на увеличение предложения и сохраняющийся слабый спрос, в сентябре 2023 года жилье на первичном рынке продолжает дорожать, так, по сравнению с началом года, цены выросли на 2.5% (+1.5% м/м). На вторичном рынке цена квадратного метра снизилась на 5.6% за соответствующий период (+0.1% м/м). Основное падение стоимости жилья на вторичном рынке произошло на рынке столицы (- 10%)», - объясняет аналитик Jusan Analytics Гульназ Алдибекова. 

Можно ли изменить ситуацию 

Собеседница считает, что в сложившейся ситуации импульсом для роста платежеспособного спроса могут выступить меры по поддержке развития регионов и постепенная подстройка доходов населения под текущие цены. «Более того, вероятный пересмотр банковских ставок в сторону понижения (ввиду снижения базовой ставки благодаря ослаблению инфляционного давления) и введение новых ипотечных программ также станут стимулами восстановления активности на рынке. В частности, возникнут предпосылки для совершения сделок купли-продажи населению со сбережениями, достаточными для первоначального взноса. Данная мера также положительно скажется на сохранении на «плаву» девелоперов, которые находятся в непростой ситуации ввиду перетока покупателей в сектор вторичного и арендного жилья», - уверена аналитик Jusan Analytics. 

Прогноз 

«По нашему мнению, несмотря на некоторое оживление активности на рынке недвижимости в августе-сентябре, значительных изменений до конца текущего года не ожидается. Устойчивость компонента импортной составляющей себестоимости строительства способствует низкому потенциалу коррекции цен на жилье до конца года, оценочно цены снизятся в пределах 5%», - делится прогнозом Гульназ Алдибекова. 

Представители Halyk Finance говорят, что на фоне слабого спроса и ужесточения финансовых условий в этом году жилищное строительство перешло к фазе охлаждения после перегрева в предыдущие годы. «В сложившихся условиях сокращение предложения жилья строительными компаниями адекватный шаг, который поможет рынку быстрее прийти в равновесие и избежать как падения цен на недвижимость, так и формирования плохих кредитов. На вторичном рынке, как мы полагаем, снижение цен может прекратиться к концу текущего года. В следующем году, по мере смягчения денежной политики Нацбанка и выравнивания баланса спроса и предложения, цены на недвижимость, скорее всего, начнут потихоньку повышаться, но темпы будут очень сдержанными – в пределах 5-7%», - считают представители Halyk Finance.

Представители Freedom Finance Global уверены, что текущие условия на казахстанском рынке недвижимости жесткие, и, вероятно, останутся таковыми в начале 2024 года. Положительным фактором в данной ситуации является тенденция к снижению ставок, что создаст поддержку для рынка в следующем году. «Однозначно только снижение ставки не решит всех проблем на рынке недвижимости, необходимо разумное вмешательство со стороны государства. Тем не менее такие меры должны улучшить покупательскую способность населения, что, наряду с дефицитом обеспеченности населения жильем, является одним из важнейших факторов развития рынка недвижимости в Казахстане», - заключают аналитики Freedom Finance Global.

Фото из открытых источников