Авторизация

x
Логин :
Пароль :
Войти через

Самрук-Казына - об арендном жилье

30 Июнь 2010 34 12262 (с) and.kz

Что планируется сделать, чтобы обеспечить контроль за ценообразованием на строительном рынке? Достигли ли цены на недвижимость дна? Какие изменения необходимо внести в законодательство о жилищных отношениях и зачем они нужны? На эти и другие вопросы ответил председатель правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» Госман Амрин в ходе онлайн-конференции на деловом портале Profinance.kz 22 июня.

- Госман Каримович, каков на сегодня дефицит жилья в стране?

- Дефицит значительный. Население Казахстана - свыше 16 млн человек. По старым нормам полагается 18 кв. м на человека, по новым - 25. Даже по старым нормам в Алматы дефицит жилья составляет 10 млн «квадратов», в Астане - чуть меньше. В целом по Казахстану цифра превышает 100 млн кв. м.

- Какие законы помогут формированию регулируемого рынка арендного жилья?

- Я думаю, надо вносить изменения в закон о жилищных отношениях и включать в него самостоятельный раздел, связанный с арендой. Чтобы рынок арендного жилья развивался, необходимо регулировать ставки арендных платежей не более двух раз в год. И это касается не только Фонда недвижимости, но и частных лиц. Арендатор должен быть защищен от того, чтобы арендодатель уже после сдачи жилья мог поднять ставку арендного платежа по своему усмотрению. С другой стороны, и арендодатель должен быть защищен. И я считаю, что в этом смысле хороша практика Фонда недвижимости, когда мы ввели гарантийный депозит в размере четырех месячных арендных платежей. В случае если по какой-либо причине арендатор не смог внести платеж, арендодатель может использовать средства гарантийного депозита. Кроме того, все договоры аренды должны регистрироваться. Будет учет - будет прозрачность. Тогда появится цивилизованный рынок, на котором арендодатель будет получать стабильный доход, а арендатор будет уверен, что он будет жить в снятой квартире строго установленное время. И очень важный вопрос: выселение из арендуемой квартиры при нарушении условий договора должно осуществляться во внесудебном порядке. Сегодня оно производится только по решению суда. Три месяца можно судиться, а арендатор все это время не платит и живет. Я считаю, по этому вопросу тоже необходимо внести изменения в законодательство.

- Мы все стали свидетелями того, что арендное жилье с правом выкупа в числе прочих получили люди с ежемесячным доходом 3 млн тенге, якобы не имеющие в собственности квартир. И при такой-то зарплате? Возникают сомнения в системе распределения арендного жилья...

- Во-первых, речь идет о совокупных доходах семьи, а не одного лица. Ведь в основном в программе участвовали семьи, состоящие как минимум из трех человек. Да, в ряде случаев были претенденты, которые имели высокий уровень дохода. В основном - индивидуальные предприниматели. И нужно сказать «спасибо» этим людям, которые не побоялись официально показать свой доход и зафиксировать его в Жилстройсбербанке. Стоит также помнить, что средства, выделенные фонду на программу, это не субсидии. Все деньги должны быть в последующем возвращены в Нацфонд. И поэтому мы говорим, что платежеспособность участника программы является определяющим фактором. Что касается сомнений насчет распределения арендного жилья, то прозрачность нашей программы очевидна. Ее участник предварительно должен был оформить документы в Жилстройсбербанке для расчета МСАП (максимальная сумма арендного платежа), и какой-то инструмент коррупции, протекционизм здесь исключен. Наоборот, в таких системах человеческий фактор сведен к минимуму. Справка об отсутствии жилья выдается ЦОНом. Человек не станет покупать или подделывать ее, потому что завтра в ходе проверки он может потерять квартиру и попасть в черный список. Вы представляете: он заплатит кучу денег, потратит время, а в итоге останется без квартиры и потеряет вложенные средства. Кроме того, как только человек подал нам заявку, его автоматически вносят в перечень всех заявителей, подавших документы, и этот список вывешивается на сайте Фонда недвижимости. Заявитель может спросить, почему я стою 111-м или 10-м, если у меня МСАП такой-то. Тем самым достигается максимальный уровень прозрачности.

- Изначально предполагалось, что выделяемые государством деньги - возвратные. Сколько денег вернулось в казну? Сколько планируется вернуть в этом году? - На сегодня мы в качестве уплаты вознаграждения вернули чуть меньше 3 млрд тенге. Фактически же мы получили порядка 47 млрд тенге. Возврат мы осуществляем нашему акционеру - ФНБ «Самрук-Казына», а он дальше по своим обязательствам возвращает средства в Нацфонд.

- Когда планируете начать программу в Алматы? Какие объекты и когда будут введены в эксплуатацию?

- Сегодня Фонд недвижимости контролирует строительство объекта «Бес Туга», который получил финансовую помощь от «Самрук-Казыны». Этот объект будет сдан в эксплуатацию в следующем году. Также Фонд недвижимости рассматривает на предмет финансирования объекты «Эталон», «Оскар» и «Жайлы 3». После того как будет принято решение по этим объектам, будут установлены сроки их ввода в эксплуатацию.

- Когда программы арендного жилья будут реализовываться в регионах? - Пока средств недостаточно, но этот вопрос рассматривается. В ближайшее время, скорее всего, мы начнем работать в одном из городов Западного Казахстана.

- Что будет, если в арендованной квартире произойдет пожар не по вине съемщика?

- Если ЧП произошло не по вине съемщика, ответственность будет нести фонд. Для этого мы страхуем свое жилье. Но фонд несет ответственность только до того момента, пока жилье не выкуплено арендатором.

- По программе будет сдано, как я слышала, 12 тыс. квартир. Планируется ли продолжить программу? Спрос ведь есть...

- Мы планируем развивать эту программу. Думаю, в ближайшее время будет принята стратегия развития фонда. Исходя из своей практики, я считаю, что Фонд недвижимости должен стать основным инструментом по привлечению инвестиций в строительный сектор. Мы не должны сами строить, в силу нашего статуса у нас есть возможность привлекать дешевые деньги и передавать эти деньги компаниям-застройщикам для того, чтобы они строили. После того как они построят, мы должны эти квартиры сдавать в аренду или продавать населению.

- Когда создавался Фонд недвижимости, планировалось, что он будет выведен на Казахстанскую фондовую биржу. Прошло более года, что стало с этой идеей?

- Идея правильная, экономически выверенная, но, к сожалению, есть два момента, которые тормозят этот процесс. Первое: у нас отсутствует хорошо разработанное законодательство. Это сдерживает многие процессы. Сегодня аренда с правом выкупа и чистая аренда слабо регулируются. Не защищены ни арендаторы, ни арендодатели. Мы вышли с инициативой, чтобы внести изменения в законодательство. Второе: насколько я понимаю, на фондовом рынке Казахстана в основном работают средние деньги. А рынок аренды по своей природе требует длинных денег. Тем не менее и в правительстве, и в «Самрук-Казыне» прорабатываются вопросы дальнейшего развития рынка арендного жилья. Надеюсь, в ближайшее время мы получим новые данные.

- Скажите, достигли ли дна цены на недвижимость? Как вести себя тем, кто хочет купить или продать жилье?

- Абсолютно очевидно, что мы достигли дна. Мы заметили восстановление рынка с весны текущего года. Экономика оживает, у людей появляются перспективы на будущее, а это позволяет подстегивать те процессы, которые происходят на рынке недвижимости. При этом я убежден, что темпы роста цен будут умеренными, так как психологический момент еще не преодолен. Что касается совершения сделок на рынке, то продавцам, на мой взгляд, пока стоит подумать. А вот тем, кто хочет купить, покупать надо сейчас.

- Что сделано на сегодня и что планируется сделать, чтобы обеспечить контроль за ценообразованием на строительном рынке?

- Для этого прежде всего необходимо достаточно серьезное регулирование со стороны государства. Многие либералы утверждают, что все должно самоорганизовываться. Я в эту модель не верю. В условиях дефицита товара на рынке любая компания стремится извлечь максимальный доход. И я думаю, что необходимы системные меры, надо разделить тех, кто инвестирует средства, и тех, кто строит. Нужно отличать девелоперов, которые занимаются организацией процессов строительства, от самих строителей. Когда эти две структуры становятся аффилированными, ценообразование становится закрытым, потому что они извлекают доход в самом конце. Если же запретить аффилированность, то ясно, что девелоперская компания будет очень жестко относиться к застройщику и не даст ему возможности иметь сверхдоходы. Также не должно быть аффилированности и внутри строительных организаций, между генподрядчиком и субподрядчиком. Все это приведет к более эффективному ценообразованию, что в конечном счете даст рыночную справедливую стоимость квадратного метра. В этом направлении, я думаю, должна двигаться политика.

Есть непреложные законы: никто никогда не будет заниматься убыточным делом. Компания, которую организует девелопер, должна иметь доход. Инвесторы, которые вкладывают в этот бизнес, тоже должны иметь доход. И роль государства - регулировать этот процесс. Если рынок оставить без присмотра, то в условиях дефицита произойдет спекуляция. И для того чтобы обеспечить баланс цены на рынке, необходимо государственное регулирование. Многие экономисты либерального толка будут против моих высказываний, но это мое убеждение, основанное на личной практике.

Ботагоз ТАНАТОВА

НОВОСТИ
Подпишитесь на нашу рассылку!
только актуальные статьи
на тему личных финансов

​​

наверх

123