Авторизация

x
Логин :
Пароль :
Войти через

Покупать нельзя ждать

19 Март 2009 0 742 (с) fingramota.kz

Финансовый кризис повлиял на рынок недвижимости - квартиры стали реже покупать, а цены на них падают. По мнению специалистов, такая тенденция может сохраниться и в новом году.
Вот уже полтора года мы находимся в некоей растерянности и не знаем, что на самом деле выгоднее: то ли синица в руках - жилье по нынешним ценам, то ли потенциальный дешевый журавль в небе. Погоня за возможностью сэкономить на снижении стоимости квадратных метров не обошла стороной и меня. В декабре прошлого года, когда у меня наконец появились деньги на покупку квартиры, я столкнулась с трудностью: когда же покупать жилье - сегодня или через несколько месяцев?

Многочисленные эксперты разделились на два лагеря. Первые советовали быстрее приобретать жилье, аргументируя тем, что в 2009 году на рынке жилья начнется дефицит предложений и, как следствие, повышение спроса и рост цен. Вторые напоминали о финансовом кризисе, который отразится на платежеспособности населения и на снижении объемов ипотечных кредитов. Все это, согласно их прогнозам, должно привести к очередному снижению цен в новом году.

Журнал «Наши деньги ЦА» попытался разобраться в том, какое настроение будет царить на рынке недвижимости в 2009 году.

Холодный год

Как все мы помним, стагнирующее настроение на рынке жилья началось с осени 2007 года, после того как мир познакомился с финансовым кризисом. С этого момента цены на недвижимость в Казахстане начали падать, иногда до 3,5-4% в месяц. Количество сделок в 2008 году по сравнению с 2007 годом сократилось более чем на 50%. Рынок жилья впал в спячку. Если и заключались определенные сделки купли-продажи, то они были незначительными. Недвижимость перестала быть объектом вложения денег. Люди если и покупают сегодня жилье, то уже только для проживания в нем.

По информации Казахстанской федерации недвижимости, ценовое «дно» на рынке вторичного жилья уже достигнуто. Так, в среднем по Алматы цены снизились на 58%. Больше всего потеряли в весе микрорайоны - до 65%. Наименее всего подешевели квартиры в так называемом «золотом квадрате» - примерно на 50%. Самая низкая цена за 1 кв. метр в микрорайоне «Айнабулак», самая высокая - «Самал-1», «Самал-2».

По информации компании «Экспертиза собственности», в прошедшем году в Алматы недвижимость в основном подешевела в таких районах, как Турксибский и Жетысуский - 60% и 55% соответственно. Средняя стоимость жилья здесь составляет 993 и 1411 долл. За кв. метр. Далее по списку следуют такие районы, как Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский - 47%, 43%, 42% соответственно.

В Астане падение оказалось куда более скромным: левобережье - 25%, правобережье - 24%. Средняя стоимость в данных районах составляет 1808 и 1596 долл. за квадратный метр. На первичном рынке столицы недвижимость также подешевела, но не так ощутимо, как на вторичном. В среднем снижение стоимости квадратных метров составило 21,8%. При коррекции цен большое значение имела отделка. Так, квартиры в «черновой» отделке на правобережье подешевели примерно на 30%, в «чистовой» отделке - на 23%. На левобережье - около 23,5% и 19,5% соответственно.

Спрос и предложение

Несмотря на понижение цен после сезонного всплеска объем спроса вернулся к прежнему уровню - примерно 10-15% от объема предложения. Для сравнения: до кризиса эта цифра составляла около 60%. Спрос на рынке жилья обеспечивается двумя факторами: ипотечным кредитованием и собственными доходами граждан. Пока сложности с ликвидностью банков сохраняются, вместе с тем снижаются и реальные доходы граждан.

Ответ простой, комментируют ситуацию эксперты, народу покупать не на что, отложенный платежеспособный спрос уже использован. В итоге они предсказывают, что в ближайшие год-полтора оживления на рынке недвижимости не предвидится.

Журнал «Наши деньги ЦА» опросил нескольких экспертов: когда же рынок достигнет своего ценового «дна»?

Рынок нащупает дно

Старший менеджер департамента стратегического консалтинга и оценки компании «Scot Holland/ CBRE Казахстан» Петер Горанов:

В среднем по городу цена на жилую недвижимость понизилась на 50%. В районах, отдаленных от центра, снижение было наиболее заметным и достигало местами 70%.

Нужно еще отметить, что снижение цен на вторичном рынке недвижимости было гораздо более заметное, чем на первичном. Это связано с нежеланием девелоперов идти на резкое снижение цен даже в условиях кризиса на рынке. Но по нашим прогнозам, цены на жилую недвижимость еще будут снижаться в этом году. Ценовое «дно» наступит, скорее всего, ближе к середине 2009 года. Однако даже при снижении цен рынок не повторит того сценария развития, что в 2008 году, поэтому резких изменений не ожидается. Наши ожидания - в среднем цена на вторичное жилье понизится примерно на 15-20% по сравнению с уровнем, который сложился в декабре 2008 года.

К тому же мы ожидаем, что ситуация на рынке ипотечного кредитования несколько выровняется и появится возможность получения ипотечных кредитов на более доступных условиях в нескольких банках. Однако процедура получения кредита на покупку жилья заметно усложнилась и ужесточилась, кредитование не будет столь доступным и повсеместным, как это было два года назад.

Необходим жесткий контроль

Ведущий аналитик компании «Экспертиза собственности» Анна Шацкая:

Большую часть 2009 года рынок недвижимости будет оставаться нестабильным, и в ближайшие полгода тенденция снижения цен на рынке жилья сохранится, хотя темпы падения замедлятся примерно до 1,5-2,5% в месяц. Стабилизироваться рынок недвижимости может ближе к лету 2009 года при условии эффективной реализации антикризисных мер государства и стабилизации цен на сырьевых рынках. Однако для этого необходима в первую очередь оперативность исполнения и жесткий контроль над использованием государственных средств. При пессимистическом исходе, в случае затягивания кризиса, неизбежен спад в реальном секторе, а значит, ухудшение финансового благосостояния населения. Как следствие - продолжение стагнации на рынке недвижимости.

Цены в тумане

Глава Ассоциации оценщиков Александр Калинин:

Настойчивое предложение правительства выкупать готовое жилье по фиксированным ценам - 800 долл. за кв. метр в Астане и по 1 тыс. долл. в Алматы - приведет к застою на рынке продаж в целом. Потому что покупатель психологически будет ориентирован на этот ценовой показатель по первичному жилью. А, следовательно, вторичное, по идее, должно быть дешевле на 10-20%. Это может привести к общей стагнации рынка недвижимости, а значит, к ухудшению финансового благосостояния населения.

Несмотря на требование правительства снизить ипотечную ставку до 10,5%, кстати, в международной практике она не превышает 6,6%, оживления ипотечного кредитования не будет. Основные причины - низкий платежеспособный спрос населения и финансовый кризис, когда происходит переориентация спроса на основные товары потребления.

Другая причина - незаинтересованность банков в развитии ипотеки в силу повышенности рисков и переизбытка неликвидной залоговой недвижимости у банков.

Директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов:

В результате ограниченности финансирования и в силу жестких требований, предъявляемых к редакции нового закона о долевом строительстве, в ближайшие два года ждать новых проектов на рынке первичного жилья не стоит. Однако, я думаю, что предпосылок к дальнейшему снижению цен нет. Застройщики уже уперлись в дно, и у них нет никакого резона корректировать стоимость жилья, поскольку это не скажется на объемах продаж. Снижай не снижай - это большой роли уже не играет. На самом деле значение имеют прежде всего, состояние экономики и прогнозы по личным доходам населения.

Но в Казахстане есть определенная группа населения, которая не доверяет банковским вкладам, валюте. И в этой связи материальные активы, такие, как золото и недвижимость, которые можно пощупать, передать по наследству, пользуются у них спросом. Поэтому даже те казахстанцы, которые предполагают снижение цен на недвижимость, в перспективе приобретают квартиру или дом. В условиях текущей нестабильности вложить деньги в недвижимость спокойнее, чем следить за новостями и опасаться: не лопнут ли банки и не произошла ли девальвация валюты?

"Наши деньги", Алия Адамбаева

НОВОСТИ
Подпишитесь на нашу рассылку!
только актуальные статьи
на тему личных финансов

​​

наверх

123